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房管局的限购政策 划分房屋是否过5年的标准 中场休息 房管局费用计算 房管局涉及的税费种类 1、契税 2、土地出让金 3、转让手续费 4、买卖登记费 5、抵押登记费 6、图纸资料费 7、贴花 8、营业税 9、个税 契 税 契税是针对于买受人（买方）征收的 契税的征收分三种情况： 土地出让金 针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管 局系统记载为准 常见的情况分为以下两种： 出让： “0” 划拨： 纳税价×1% 注：“假出让”实际为“划拨” 正常征收（表现为：房地产权证 记载为“出让”，附件页标注 “私产房过户已补交土地出让金”） 买卖、抵押登记及图纸资料贴花 买卖登记费：80元（出产权证的费用） 抵押登记费：80元（出他项权证的费用） 图纸资料费：20元（产权证图纸的费用） 贴花： 5元 营 业 税 营业税是针对房主征收的一种税费 营业税分为“全额”和“差额”两种 个 税 个税也是针对于房主征收的一种税费 具体征收情况如下： 银行贷款政策及相关知识 银行贷款现行政策 银行贷款环节的费用计算 实战演练 银行贷款现行政策 银行贷款的现行政策 按揭贷款政策 公积金贷款政策 银行贷款的现行政策 银行贷款现行政策如下： 按揭贷款首付成数的确定 按揭贷款首付成数的确定： 按揭贷款利率的确定 按揭贷款年限的确定 按揭贷款贷款年限的确定 实战演练 练习： 房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套， 房龄15年 买方情况：男,30岁，以家庭为单位首次购房 问题： 1、买方首付最低几成？ 2、利率最低多少？ 3、贷款年限最长多少年？ 中场休息 公积金贷款政策 公积金贷款首付成数的确定 公积金贷款利率的确定 公积金贷款年限的确定 公积金贷款额度的确定 公积金贷款首付成数的确定 公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况： 公积金贷款利率的确定 公积金贷款利率的确定 1、公积金贷款 ，无论是首套还是二套，利率不变，4.5（公积金的利率） 2、公积金组合贷款，组合中公积金部分的利率同上，组合中按揭部分的利率参考（按揭贷款利率的确定）。 公积金贷款年限的确定 公积金贷款年限的确定： 公积金贷款额度的确定 公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有规定的， 主要取决于以下三个因素 1、规定的最高限额 2、卡内余额 3、计算公式（主要取决于客户公积金的月缴额、贷款年限） 注：以上三项取最低值 因素一：规定的最高限额 公积金贷款额度最高限额规定如下： 1、个人最高40万，有补充公积金50万； 2、夫妻合贷最高60万，其中一人有补充公积金则最高70万 因素二：卡内余额 在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，补充公积金的余额不做为计算范围内，且不足2万的按2万计算，具体约定如下： 因素三：计算公式 计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比例及贷款年限，具体公式如下： 公式=｛〔月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）+1/2月缴额〕×0.4-当前月还款｝×12×贷款年限 注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再相加 实战演练 练习： 交易情况：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：83平米，成交 价：52万 买方情况：未婚，30岁，首次贷款，首次购房，做公积金贷款，月缴额：1200，缴存比例：15%（单位和个人一样），卡内余额：25800，没有补充公积金 试问： 1、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少？ 2、请按上述提示计算公积金的贷款额度 中场休息 月供的计算 月还款的还款方式分为以下两种 1、等额本息 （每月还款一样多） 2、等额本金 （先多后少，递减的方式） 月还款的计算： 公式=贷款额（以万为单位）×系数（选择的还款方式+选择还款年限+贷款利率三项对应的系数） 例如：贷款额：50万；贷款年限：30年；利率： 下浮15%；选择等额本息（一样多）的还款方式 月还款=50×57.2（下浮15利率，30年，等额本息的情况对应的系数） 银行贷款的费用 在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种： 1、评估费 （办理住房贷款均会产生） 公式=评估值（100万以下的部分含100万）×0.5%+评估值（100万以上的部分）× 0.25% 2、担保费 （办理公积金贷款另外产生） 公式=贷款额×系数（根据贷款年限对应的系数） 其他相关费用 垫资费：在买卖单成交过程中， 常常被忽视 产生原因：卖方有尾款，自己不能清贷，需要找融资公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清偿时将会产生 垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择 贷款及过户流程 一次性付款流程 贷款的流程 一次性付款流