某房地产项目产品策划方案.doc

新疆昌吉剑桥郡 项目产品策划方案 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2010年6月 目录 前言 3 第一部分 回顾篇 4 第二部分 项目产品规划设计理念与形象 6 一、项目产品规划设计理念 6 二、项目产品形象 7 三、项目产品体系构筑 8 第三部分 项目整体规划布局 9 一、项目建筑类型研究 9 二、项目整体规划布局 10 第四部分 项目单体概念设计建议 20 一、项目整体建筑风格 20 二、项目单体建筑建议 21 第五部分 项目户型概念设计建议 25 一、项目户型配比建议 25 二、项目户型设计要点 30 三、户型参考 37 第六部分 项目园林概念设计建议 40 一、项目园林风格定位 40 二、园林景观设计 42 第七部分 项目配套概念设计建议 50 一、项目公建配套 50 二、项目智能化配套 55 三、项目物业管理建议 57 四、示范区建议 59 结束语 64 附件一：项目用地扩大财务分析 65 附件二：项目团购启动方案 69 前言 对人：尊重人，理解人，关心人 对地块：珍惜这片土地，我们惟有竭尽全力 再美的生活主张，再潮流的居住体验，无论如何都是建立在产品基础上的事物，可以说产品是项目所有思想的承载，是项目营销工作开展的起始原点。 本项目的产品是如何形成的？本项目的产品是什么形态？这是本报告所需要阐述的重点。 此次我们将秉承前期确定的“知性风情社区”思路，对项目的产品做出全面而系统性的探究，以期能达到定位报告中我们共同期望的高度。 产品策划在科学基础上，更需要有一个“造梦”的想象力。他能给消费者带来一个怎样的生活憧景，是项目价值的起源。只有存在生活的价值，才有可能打动消费者。 本次产品策划正是基于这样的价值观基础上而构建。 第一部分 回顾篇 一、项目市场定位 昌吉首席知性风情社区 二、项目目标客户定位 城市中产阶层 三、项目形象定位 中产的知性居住观 四、项目开发理念 新人文地产 ——用思想建筑，用文化造城—— 五、项目案名 剑桥郡 六、项目整体规划构想 舍得态度，纯中高层住宅规划 阐述： 结合地块现有条件，放弃地块东侧的住宅产品规划，打造精致的园林示范区，并规划具有创意感的低层构筑物；其他地块根据开发顺序首期规划以18+1层为主的中高层住宅，后期产品规划应实现容积率尽量提高，以22层高层为主，容积率尽可能实现3.0，地块西侧完整地块打造较大型中央景观园林；充分利用地块内部的水资源优势，成就昌吉独有的水景园林。 第二部分 项目产品规划设计理念与形象 一、项目产品规划设计理念 细节优化品质 人文符号延伸 邻里关系重建 小众环境营造 PARTY意识形成 1、细节优化品质 大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。 2、人文符号延伸 人文精神和人文体验是目标群体崇尚的目标，他们的生活处处带有文化的标签，带有人文的烙印。只有在项目整体规划中赋予人文精神，并在规划与建筑细节上处处体现出特有的人文符号，预留人文场景，才能够塑造一个真正与目标群体产生共鸣的品质化人文社区。 3、邻里关系重建 产品规划必须重新审视现代都市社会中缺失的守望相助的邻里关系、冷漠的人际情感，围绕和谐邻里社区愿景来塑造空间，增加邻里交往的可能空间，塑造社区的和谐、安全与归属感。在空中邻里庭院，楼上楼下，左邻右里，其乐融融。 4、小众环境营造 忽视小众环境的营造，是多数大楼盘共同的缺陷。在社区以外，所有人都在大众化的环境里进行生活，人与人相互不认识，相互提防，缺少安全感和归属感。而社区则应该在家庭的小众环境及邻里的小众环境等上提供更多的便利空间。 5、PARTY意识形成 项目的目标群体是一群社交型的人，他们喜欢与有同等地位、同样收入和有共同爱好的人一同交往、聚会，举办沙龙。甚至家里也是沙龙的经常举办之地。因此无论是会所、泛会所还是家庭的公共区域，都应该为城市中产阶层的PARTY需求提供场所。 二、项目产品形象 通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图： 三、项目产品体系构筑 第三部分 项目整体规划布局 一、项目建筑类型研究 （一）项目容积率与经济测算分析 根据已提交的《项目定位及开发战略报告》及不同容积率的财务分析，通过对比如下： 项目 方案一（2.0） 方案二（2.5） 方案三（3.0） 组合方案一（2.5） 组合方案二（3.0） 土地成本（万元） 6180 6180 6180 6180 6180 建安工程费用（万元） 14897 21281 27931 21487.37