荔林华庭体验式精品小区策划方案.docVIP

虎门荔林华庭体验式精品小区策划方案???目???录 一、?项目概况二、?虎门区域经济文化特点三、?片区市场调查与竞争对手分析四、?虎门房地产市场调查与分析五、?项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区七、?特色运动健康泛会所策划八、?中国澳大利亚双语幼儿园策划九、?CIS全面导入裕隆花园的方案要点十一、裕隆花园营销要点十二、项目进度计划十三、裕隆花园项目的投入产出分析十四、裕隆花园的风险分析与对策十五、总结与致谢 裕隆花园项目调研与初步策划摘要 本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步把握了虎门地产的发展脉搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售价4000元，顶层复式售价4600元；飞龙山庄最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；柏景豪庭高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。因此，我们策划的出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）如何达到均价3000元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌的根本要旨。 2003年虎门住宅市场供应总面积统计?楼盘名称?开发单位?别墅面积?小高层总面积?小高层实际销售面积丰泰华园山庄?东莞市建设房地产有限公司?4?郊区大盘?53?2.6飞龙山庄?广海房地产开发公司东莞分公司?19.2?2.088富民花园?东莞太平建筑房地产开发公司?3．5?3柏景豪庭?广东黄河实业集团有限公司?9，1-4层为商场与停车场?53?2.6899龙泉都市华庭?龙泉房地产公司?6万平方米，尚未开盘?2海富华庭?东莞市德盛建业实业有限公司?总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。?628．22003年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在2-3.5万平方米之间,个别优质楼盘例如海富华庭销，其售量在6万平方米左右,这对于裕隆花园项目开发的阶段性划分具有重要启示。针对虎门楼盘的三个明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所设计较粗缺乏精品特色。CIS等主要策划思路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。营销卖点权重表主要卖点名称?权重?附注山景与园林?30%?荔枝林特色山景15%?根据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分成果10%?绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统15%?小区智能化系统，通过物业管理ISO9000认证预计环境质量管理体系认证10%?含营销CIS系统导入20%?包括户型实用率、外立面、绿色装修、车位名称?建筑面积平方米?比例?备注两房一厅一(二)卫?90-100?10%?115-120?15%?大三房两厅两卫二阳台?125-141?15%?四房两厅三卫二阳台?134-137?30%?148?5%?186?10%?五房二厅三卫二阳台?153?15%?（包括复式）177?200?100%?在大户型市场日趋饱和、发展商纷纷注重大户豪宅的背景下，东莞大户型市场开始遭遇寒冰，虎门的大户型市场也供应非常充足。错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型发展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。根据对已经推出的各个楼盘详细分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅结构不尽合理，因此，应该重点增加130平方米左右小四室两厅双阳台的户型比例，小四房比例为35%，大四房比例10%，超大户型或复式15%。2003年虎门销售楼盘平均价格/平方米）建筑面积计算?项目类型4000?小高层（湖景单位）3600?小高层（离湖面有一定距离）3280?小高层3250元，高层平均价格为3500元?高层3240?高层3400?高层4.9万平方米左右。我们采用比较保守的数据，按照总建筑面积4.8万平方米建筑造价估算分析，地价为3000万元＋400万元主入口，项目开发成本为12422万元，根据周边同类楼盘价格以及我们的项目策划定位建议项目均价为3000元/平方米，总销售额为1.56亿元，项目利润为3183万元。2年，项目利润率为25.6?%。 对此项目，我们极具必胜信心！ 一、裕隆花园项目概况 1.?项目名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发2.?开发公司：东莞创