2014年3月荆州荆沙人信城2014年营销执行报告全.docVIP

荆沙人信城2014年 营销执行报告 荆沙人信城营销部 2014年3月 目 录 第一部分、2014年货源梳理 3 第二部分、项目营销环境分析 10 一、宏观市场简析 11 二、 中观市场分析 …………………………………………………………………12 三、竞争楼盘分析 14 第三部分、项目深度分析 23 一、项目客群分析 23 二、项目SWOT分析 25 三、项目卖点提炼 26 第四部分、项目包装策略 26 一、项目主题概念 27 二、项目品牌体系 27 第五部分、项目总体营销策略 29 一、项目营销策略总纲…………………………………………………………29 二、项目营销手段 30 三、各阶段营销推广思路 36 第六部分、媒体投放策略及预算 49 第七部分、销售策略 49 一、项目均价拟定 50 二、拓客计划执行………………………………………………………………54 二、项目销售阶段划分及目标分解 73 附件（需公司协调配合）……………………………………………………………92 第一部分、2014年可售货源分析 2014年度荆沙人信城主要销售地块为3号地块，且最先销售的为A、B地块。B地块可销售楼栋为2号楼及3号楼1单元，其中2#楼面积主要为101.91㎡三房，122.96㎡三房，共计310套，建筑总面积为34202.3㎡；3号楼1单元，主要面积为102.32㎡三房及123.45㎡三房，共计85套，总建筑面积为9415.62㎡； A地块可销售的为A1/A2/A3/A4/A5/A9号楼，其中A1号楼主要为119.79㎡三房及75㎡两房，共计总套数155套，建筑面积为6975㎡；A2号楼主要为89㎡功能性两房及110㎡三房，共计总套数为320套，面积为17176.32㎡；A3号楼主要为89㎡功能性两房及110-119㎡三房，共计256套，建筑面积为10476.16㎡；A5号楼主要为79㎡2房，113㎡三房，共计135套，总建面5382.88㎡；A9号楼主要为93-95㎡功能性三房及107-108㎡三房为主，共计310套，建筑面积为31225.37㎡； 2014年销售分为以下两个方向： 方向一：高利润率 提高项目销售均价，调整为6500元/㎡，但根据前期市场环境分析2014年竞争激烈，此价格无法达成年度8个亿销售目标； 方向二：以价换量 项目必须确保A地块16.5万方在今年的10月1日前及B地块4.3万方在今年9月1日前达到预售条件，销售按77%的去化率及6000元/平米的价格来完成年度8个亿的销售任务 结论：根据以上两个方向，我部建议按方向二执行，但项目上必须确保A、B两个地块按以上日期达到预售条件及推货量。 2014年荆沙人信城太岳园B地块可销售房源 楼栋 总套数（套） 总面积（㎡） 面积（㎡） 套数 B2 310 34202.3 121.98 124 B2 101.92 186 B3(1) 85 9415.62 121.98 34 B3(1) 101.92 51 B地块共计 395 43617.92 　 　 　 2014年荆沙人信城太岳园A地块可销售房源 楼栋 总套数（套） 总面积（㎡） 面积（㎡） 套数 A1栋 155 14401.98 119.79 62 A1栋 75 93 A2 320 31363.84 110.84 128 89.46 192 A3 256 24935.04 119.23 32 89.14 32 109.55 32 89.36 32 111.53 64 74.44 64 A4栋 135 12978.67 113.37 67 79.16 68 A5 135 12979.67 113.37 67 79.16 68 A9 310 31748.34 107.38 31 A9 93.52 62 A9 107.05 31 A9 107.43 31 A9 108.48 31 A9 92.82 62 A9 95.82 31 A9 108.43 31 A地块共计 1311 128407.54 　 　 共计 1706 172025.46 　 　 2014年度荆沙人信城住宅共计销售套数为1706套，可销售建筑面积面积为172025.46㎡ 第二部分 项目营销环境分析 一、宏观市场简析 自“十八届三中全会”以后，对于房地产板块将迎来关键时期，我们预判新的一轮调控将要开始，根据政策走向以及楼市发展态势来看，我们认为： （一）