89月长春市市场动态分析月报.docVIP

2008年8、9月长春市市场动态分析报告 ——观典行销  【前言】： 长春房地产市场在2008年之前可谓是热火朝天，本地企业、外地开发商纷纷进驻长春，掀起开发热潮。房子、价位、优惠一直是开发商来决定，卖方市场、价格歧视十分显著。 进入2008年以后，特别是下半年开始，长春市场逐渐冷淡，虽然刚性需求仍然较大，但是购房者消费更加理性。房地产市场逐步走向了买方市场。而对于房地产商来说，要想适应市场，更好的生存下去则必须要随之而转变。 奥运会已落下帷幕，后奥运楼市走势成为业内外广泛关注的热点。楼市在经历了上半年成交低迷的煎熬之后，终于迎来“金九银十”传统销售旺季，这或将成为考察后奥运楼市“拐”向何方的重要节点。在预期中的楼市“奥运行情”落空后，人们已经将目光投向了“后奥运楼市”。特别是随着金九银十到来，楼市博弈再起。Contents 目录 Part1：房地产政策概况 1.1限贷令 1.2节能 1.3货币政策微调、央行两次降息 Part2：长春市房地产市场运行情况 2.1房地产市场运行情况 2.2房地产市场价格分析 2.3房地产市场供销状况 2.4房地产媒体投放分析 Part3：竟品项目动态分析 3.1开发动向 3.2销售状态 3.3竟品优惠措施 Part4：竟品项目综合分析 4.1销售量分析 4.2价格分析 4.3报广分析 第一部分 房地产政策概况 1、限贷令 央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。 《通知》对规范房企贷款提出了五大项具体要求，分别是： 禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款； 贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年； 对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信； 对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款； 银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。 在农村集体建设用地方面，《通知》提出了“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款”、“对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款”等两条硬性规定,对小产权房的买卖流通进行限制。 时值房地产陷入调盘之时，监管部门此时下发《通知》旨在强调商业银行审慎经营法则。目前房价走势不定，管理层要求银行加强对房地产开发贷款的审查，可以避免因房价下跌而产生的坏账风险。另外，对小产权房的一刀切，再次打压小产权房的苗头。 2、节能 国务院公布《民用建筑节能条例》指出居住建筑可进行遮阳、改善通风等节能改造，新商品房必须明示能耗指标。 8月7日，国务院办公厅通过中国政府网公布《民用建筑节能条例》。条例规定，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚。 未明示能耗的开发商将受罚 条例明确规定，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。 未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚，依法承担民事责任。 违规开发商将由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处交付使用的房屋销售总额2%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书。 居住建筑可自主节能改造 　　条例指出，除国家机关办公建筑、政府投资和以政府投资为主的公共建筑以外，居住建筑和其他公共建筑不符合民用建筑节能强制性标准的，在尊重建筑所有权人意愿的基础上，可以结合扩建、改建等手段，逐步实施节能改造。 　　实施既有建筑节能改造，应当符合民用建筑节能强制性标准，优先采用遮阳、改善通风等低成本改造措施。另外，既有建筑围护结构的改造和供热系统的改造，应当同步进行。 公共建筑应当使用节能设备 条例指出，国家机关办公建筑和单体建筑面积在2万平方米以上公共建筑的所有权人，应当对建筑的能源利用效率进行测评，并按照国家有关规定将测评结果予以公示，接受社会监督，国家机关办公建筑应当安装、使用节能设备。 民用建筑节能再次被提起，虽然明却要求了开发商公示能耗标准，及惩罚条例，但是由于地域差异等因素，难以确定一个衡量节能与否的标准。因此，达到真正节能的地步还需要更多的努力。 3、货币政策微调、央行两次降息 （1）央行召开商业银行电视电话会议，提出允许各商业银行将今年人民币新增贷款额度较年初设定的规模扩大5%，并