XXXX年上海房地产市场分析报告.doc

. 上海房地产市场 2007年年度分析报告 咨询研发中心 二零零八年一月 目 录 | CONTENTS [政 策 篇] 1 1、年度政策分析 2 1.1历年政策变化趋势 2 1.2年度重大政策列表 3 1.3年度政策特点 4 1.3.1政策针对性更明显 4 1.3.2对市场进一步完善 5 1.3.3延续多方向点调控 5 1.4年度政策总结及评判 6 1.4.1 2007年政策总体脉络 6 1.4.2 2007年政策评判 6 2、重点政策分析 7 2.1土地增值税清算 7 2.2经济适用房与廉租房 8 2.3限外政策 8 2.4加强商业性房地产信贷管理 9 2.5小结 11 3、房产市场受政策影响 11 3.1政策影响 11 3.2对各类物业影响 12 3.3房产行业内各类机构的影响 12 4、未来政策发展态势简判 13 4.1房产市场执行力度加大，货币政策趋紧 13 1.2抑制土地囤积和投资需求是持续的调控目标 13 1.3 2008年楼市将以落实和完善现有政策为主旋律 13 [土 地 篇] 14 1、2007年上海土地市场概述 15 2、2007年上海土地市场相关政策背景与影响 16 2.1 2007年土地相关政策分析 16 2.2 2007年土地相关政策影响 18 3、2007年上海土地供应分析 19 3.1 2003-2007年土地供应综合分析 19 3.2 2007年上海土地供应面积区域分析 20 3.3 2007年上海土地供应用地性质分析 21 3.4 2007年上海供应土地容积率指标分析 21 3.5 2007年上海土地供应热点区域分析 22 3.6 2007年上海土地市场工业用地出让分析 27 4、2007年上海土地交易分析 29 4.1 2007年上海土地交易规则分析 29 4.2 2007年上海土地交易主体分析 30 4.3 2007年上海土地价格变化情况分析 31 4.4土地成交价格与土地供应关系分析 32 5、上海土地市场未来展望 33 [办公篇] 34 1、基础统计数据 35 1.1 2007年全市写字楼新增供应及成交量价月度统计 35 1.2区县新增供应及成交量价统计 36 1.3环线新增供应及成交量价统计 37 1.4 2007年全市办公市场成交排名统计 38 1.4.1项目成交排名 38 1.4.2板块成交排名 40 2．年度市场特征 42 2.1宏观调控对营业性地产指向性增强，但影响不大 42 2.1.1“土地使用税”增长幅度大，绝对值低，实际影响不大 42 2.1.2“土地增值税累进税制”挤压开发商利润空间，实施细则迟迟未定削弱政策效果 44 2.1.3货币政策的频繁调整并未影响写字楼成交量价 45 2.1.4“工业用地正式进入招拍挂程序”或将增加写字楼市场竞争 46 2.2写字楼新增供应面积首跌，但整体发展平稳 47 2.3结构性供需矛盾，外围化趋势明显 48 2.3.1中心区将逐步退出一手销售市场，西部片区产业优势开始显现 48 2.3.2中环线市场发展迅猛，郊环以外缺乏成熟条件 50 2.4消费市场购买能力逐年上升 52 2.4.1单价及总价承受力走高 52 2.5产业办公成为新的圈地模式， 54 2.6租赁市场出现精装修产品 56 3．年度关注板块及个案 57 3.1关注板块 57 3.1.1金桥板块——产业链扩张带动板块发展 57 3.1.2五角板块——整体推进告一断落，商圈步入成长阶段 59 3.2关注个案 60 3.2.1共和国际商务广场 60 3.2.1 海泰国际大厦 62 3.2.1 创智天地 64 4．年度热点回顾 66 5．2008年度市场展望 71 5.1人为抑制的供应会逐步释放，但不会出现井喷 71 5.2可能出现产业泡沫，理性对待产业地产 71 [商业篇] 72 1、宏观政策及规划动态 73 1.1政策面 73 1.2城市规划面 74 1.3土地动态 76 2、销售型商业的成交走势分析 79 2.1 2005-2007年年度供求对比分析 79 2.2 2007年商业市场月度走势分析 80 2.3 2006-2007年环线成交对比分析 81 2.4 2006-2007年行政区县成交面积对比分析 82 2.5 2007年行政区成交面积排名TOP10 83 2.6年度商业供应情况分析 84 2.6.1环线供应情况 84 2.6.2行政区供应情况 84 2.6.3 2007年新盘供应情况分析 88 2.7年度个案成交面积排名TOP5 89 3、商业市场热点观察 91 3.1观察一、创意产业在沪显勃勃生机 91 3.2观察二、走正规途径“转性”为商业土地，工业土地未来发展的新模式 94 4、商业总结与展望 95 [公寓篇] 99 1、2007年上海公寓市场整体综述 10