XX上半年惠州地产市场报告.docVIP

惠州上半年市场报告前言 ? ???? 回顾2007年上半年楼市，无论是政策、市场还是消费者心态都有太多的变化，有许多事件值得我们驻足回眸，如股市波动、保障性住房落地、资金监管、网上签约、央行加息等等，这些无不见证了市场的风云变化。 但无论发生什么问题，无论颁布什么政策，房价都在不断向上攀升，销售速度越来越快，几乎在开盘几天即可售罄，消费者大有越挫越勇之势。这充分地显示了目前房地产业旺盛的生命力和良好的发展前景。而的房地产市场就在这种不确定的状态之中不断发展和完善。一、?? 土地信息 1、土地整体市场综述 ? ??2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万平方米，成交金额27.1亿元，其中大面积和高价土地主要集中在第一季度完成。 ??? 第一季度共挂牌出让土地13宗，土地使用面积为239.4万平方米，挂牌起始价为16.2亿元，成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，增价幅度为44％。已经超出了06年全年的成交金额19亿多。 据相关媒体公布，第二季度，惠州国土局拟公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。地块主要分布于文头岭、江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。 ??? 至６月末统计数据显示，第二季度国有土地实际挂牌出让转让18宗，土地使用面积42.6万平方米，起始价3.27亿元，成交金额超过3.8亿元,增价幅度为16％。2、上半年土地出让结果评析 ??? 目前惠州土地市场需求极为旺盛，高额地价不能阻挡开发商拿地的决心，节节上升的房价更刺激了众多外地知名地产企业来来开发市场，中信、中洲、碧桂园等企业的入驻使得惠州土地市场一度风生水起，新推出的地块屡屡拍出价格新高。 ?二、?? 房地产开发投资 ??? 1-5月份，惠州全社会固定资产投资129亿元，其中房地产开发投资快速增长，完成投资40.5亿元，占固定资产比重的37.4％，其增长速度相比去年同期增长98.2％。 ??? 1-5月全市商品房销售面积为118.51万平方米，同比增长92.5%，商品房销售合同金额为42.46亿元，增长131.1%。 从中可以看出，房地产开发投资、销售面积和销售金额均成翻倍增长态势。 ?三、?? 商品房预售、交易量分析 １、??? 整体预售情况分析 　　今年上半年商品房预售登记备案面积共114.8万平方米，相比去年同期下降2.46％，但从销售套数和金额来看，相比去年同期分别环比增长8.52和50％，住宅销售均价从去年上半年的2661元/平方米上升到4092元/平方米，同比增长53.7％。 　　在成交套数同比增涨的同时，销售面积略有下降趋势，说明单套成交面积有所萎缩，从去年上半年单套面积129平方米减小到今年的每套116平方米。分析主要原因是上半年中高端楼盘均推出部分带精装修的小户型，而别墅和豪宅产品没有集中放盘，所以均衡了成交户型的面积结构。２、??? 预售货量区域分布 　　从上半年预售的整体分布情况来看，大部分预售产品分布在河南岸、江北两大区域，分别占总量的18.36％和13.82％。分析主要原因此两大区域土地储备量大，且大部分为今年新上市项目，预售货量相对其他板块较多。特别河南岸今年首度提出“南部新城”新概念，政府引导性较大，所以此区域的新开盘数量较多且档次较为高档，如领墅、金山湖一号、金山龙庭三期等。江北新预售楼盘有嘉和名苑、光耀财富公寓、奥园等项目。 　　除河南岸、江北两大板块外，其次为下角和桥东两大区域。下角主要项目为金汇湖景花园和江南丽苑3期。桥东新预售楼盘主要有颐景花园、荷兰水乡三期、东豪苑和阳光假日花园。但从桥东的整体销售货量来看，仍主要集中在东湖花园，由于东湖花园存货、现货量大，所以仍是桥东区域的销售重点。３、??? 住宅面积分类统计 　　从以上数据可以看出，上半年度住宅成交面积以90平方米以下为主，占总货量的33.8％，其次是144平方米以上单位，占总量的24.3％。一方面由于销售价格的快速增长，致使大部分客户在现有资金定额的情况之下，将单位面积缩小化。而对于外来投资客户来说，小户型项目则更具有投资吸引力，如港惠新天地、水印尚堤等小户型产品。另一方面上半年大部分别墅和豪宅处于客户积累阶段，并未完全对外销售，所以还暂未拉大住宅成交面积。４、??? 住宅均价分类统计 ?????? 2000元／平米以下售价的商品房几乎绝迹，只占到了１％的比例；2000－3000元／平米的商品房占到了11％；3000－4000元／平米的占35％；4000元／平米以上的占52％。从今年前两季度的统计来看，3000元／平米以下的新房比例大幅缩小，而在去年上半年，3000元／