XX上半年重庆市房地产市场简报.docVIP

前 言 2008年，对于中国而言，是跌宕起伏、历尽沧桑、百折不挠的一年。百年不遇的南方雪灾、“5.12”特大地震灾害、“8.8”奥运会，举世瞩目…… 国际原油价格突破历史新高，发达国家经济衰退。国内高通胀降低了居民实际收入水平和消费需求。投资环境的恶化和投资成本的提高，降低了投资者信心指数 2008年，对于重庆房地产市场而言，将是不平静的一年，“试验区”效应逐步显现，城市发展脚步加快；“升级换代”的需求迫切；调控效应显现，购房回归理性。 在市场大环境的严峻考验下，本案的未来是曲高和寡？还是随波逐流？亦或者一鸣惊人？带着种种疑问，本报告将对上半年的市场表现做简要回顾，并结合市场情况对本案的发展提出建设性建议。 目 录 第一章 2008年上半年宏观调控政策分析 一、政策出台的背景 自2003年底就房地产业持续过热的状况，推出了一政策措施。2008年《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，经济适用住房开发贷款管理办法这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台。抓紧建立住房保障体系当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重国家将继续加强推进住宅供应结构调整清理闲置土地 《国务院机构改革方案这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。房地产企业IPO募资不得用于买地政策一则是配合全国进行的土地闲置清查行动另一目的是明确表态上市募集的资金不能用于土地市场希望上市公司不成为推动地价、房价的直接因素。关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国家税务总局新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，对房地产公司现金流产生一定压力宏观调控首要任务由“一防”转变为“两防”,即在继续“防止经济增长由偏快转为过热”的同时，要“防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。为此，“从紧的货币政策”由于房地产业与金融业的产融结合速度加快，与货币政策的关联度越来越大，“从紧的货币政策”对于房地产业影响重大。在履新就职演说中，薄熙来着重强调了两点一是决不允许任何特权，勤政廉政，严于律己；二是以重庆为家，为重庆的发展和繁荣奋斗。新的跨越靠开放，最大动力也在开放由于任职商务部部长的原因，薄的加速重庆向国际化大城市的演进将重庆打造成为西南地区经济最为开放的特大型城市，成为长江中上游真正意义上的经济中心 （数据来源：重庆市统计局） 综合分析： 今年1-5月重庆市房地产开发投资额累计295.88亿元，同比上涨24%，低于全国平均增幅7.9个百分点，低于西部地区1.3个百分点；增幅同比下降2.6个百分点。 去年受“314”总体部署和“统筹城乡试验区”等利好消息的驱动，房地产开发投资增速一路高歌猛进，并在7、8、9三个月连续保持在29%左右的增长水平。进入08年，市场逐步回归理性，在宏观政策的调控下，重庆市房地产投资增长速度有所减缓。 “5.12”特大地震后，尽管重庆主城区受灾害影响轻微，但地震间接导致的后果是开发商和投资者对于投资风险有所重估，在短期内市场走向不清晰，倾向于暂时搁置投资项目，房地产投资。 21.7% 住宅施工 7019.70 27.8% 办公楼施工 152.26 -28.2% 商业营业用房施工 928.61 -2.9% 类别 面积（万平方米） 与上年同比 竣工面积 522.27 -0.7% 住宅 432.12 5.8% 办公楼 10.56 7.1% 商业营业用房 48.53 -37.0% 综合分析： 1．施工面积来看，住宅类施工面积占整体的79.6%，较同期相比提高了3.8个百分点，市场加大了对住宅类项目的开发。而办公楼和商业用房的比重分别为1.7%和10.5%，较同期相比下降了1.2和2.7个百分点。 2．在有意识加大解决住房需求的力度，特别是在城乡一体化进程下，大量农民务工进城后面临的居住问题。同时，在国家一系列调控政策背景下，商务型物业的开发力度有所收缩， 3．从竣工面积数据来看，除商业营业用房外，其他各类物业与上年基本持平，市场供应保持平稳，在无新的利好消息的刺激下，市场需求将得以充分满足。 三、销售指标分析 1．销售面积及销售额 类别 销售面积 同比增长 销售额 同比增长 累计商品房 945.71万平方米 3.9% 265.99亿元 17.7％ 其中 住宅 880.82万平方米 4.2% 231.50亿元 20.1％ 写字楼 14.98万平方米 67.8% 6.90亿元 55.4％ 商业用房 40.60万平方米 11.7％ 24.88亿元 -5.8％