XX年10月西安商品房市场月度分析报告.docVIP

2006年10月西安商品房市场月度分析报告 一、市场整体情况 1、市场销售特征 ??? “国六条”及“九部委十五条”已经出台了5个月，目前各大城市也陆续公布了“十一五”住房建设规划，基本上都落实了此次中央提出的“三限制”中的“限比例”和“限套型”，却对“限房价”态度暧昧。由此证明，限房价操作难度相当大。 ??? 对此也就有了数个解读的版本。市场上有部分观点认为，限价房政策已推出数月，但在推广过程中遇到的最大阻力来自地方政府，因为地方政府根本不希望房价下跌，也不愿意用中低价商品房来平抑房价，他们认为房价依然是拉动当地经济的发动机。 ??? 在一个市场已经形成的高房价区域建低价房，必然引来市场混乱，而如果将限价房选址在市郊区域，无疑又会重演某些城市的住房规划流产，因为大量规划用地定在市郊，交通不便、配套不全，很难受到市民认同。成本与定价是限价房的核心矛盾。其实，这几年限价房遭遇“流产”并非是个案，宁波、大连、青岛等地在具体执行中都遇到了一定的难度。 ??? 另有观点则认为，限房价政策不仅不能有效地解决房价问题，反而会使住房问题恶化，并且带来一系列社会问题。因为目前正在推行的限房价政策，是一种典型的价格管制，而价格管制会导致需求增加而供给下降，其结果必然造成住房短缺和排队。其次是可能因管理不当将引发黑市交易。另外，限价房与经济适用房、中低价商品房的界定模糊令市场操作者很难把握，在建设部酝酿的住房保证体系中，廉租房是面向低收入者的，经济适用房面向中低收入者，限价房面向谁呢？如果是面向中低收入者，那与经济适用房有何不同呢？ ??? 我们认为，当前推进住房保障建设的重点首先是建造大量廉租房，先解决中低收入阶层的住房难的问题，其次是建造适量经济适用房，再次才是限价房，但比例不宜大，可操作性要强。西安的“九部委十五条”的地方细则还没有正式出台，对于具体限价房政策如何执行，我们拭目以待。 2、价格表现 ?????????? ??? 从本月各城区分物业在售均价图中可以看出：普通住宅价格是城内最高，其次是西高新，城南居第三位，然后依次是城西、城东及城北。商服用房价格仍是城内第一，其次是城南，西高新位居第三，紧随其后的是城西，城北最低。写字楼价格还是城内最高，然后是西高新和城南，城东与城西不相上下，城北仍为末位。别墅价格城南第一名，其次是西高新与城内，城北居第四位，城西最低。 ??? 本期的40指数为1165，较上期上升了7个点。由40指数图分析可见，西安楼市仍然保持平稳发展态势，波动不大。 二、各城区房产状况 ??? …… 3、城西区主要特点 ??? 2006年10月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3052元/平方米，商服用房类7319元/平方米，写字楼4396元/平方米，别墅类3647元/平方米。 ??? 从城西区均价走势图来看，普通住宅较上期上升2.76%；商服用房价格增长了2.01％，写字楼均价略有下降，幅度为1.26%；别墅均价下滑了0.30%。 ??? 本期城西区商品房成交量较上期小幅上升，升幅为25.06%，占到本月商品房销售总量的10.25%，与上期市场占有率相比，微升2.16%。 ??? 具体分物业来看：本期城西区普通住宅较9月份的销售量上升27.28%，占全市普通住宅销售面积的10.83%，较上月上浮2.11%；商服用房销量跌落39.50%，占全市同类物业销量的3.44%；写字楼成交量增加14.90%，占全市写字楼成交量的4.88%；别墅没有成交。 ??? 城西区本月普通住宅按销售套数由高到低依次是：90－110平米和110－130平米销售量都占到20%；70－90平米占19%，较上期上升2个百分点；……180－220平米成交5套，220－260平米和260平米以上无成交。 ??? 近几年，西安房地产开发迅猛，除了城西，各个区域发展的都很不错，连以前落后的城北也借经济技术开发区的优势获得较快的发展，只有城西房地产发展的不急不徐。城西的房地产销售量自从在2004年达到高峰后，这两年的就再没有突破，而同时期其他城区的销量都是突飞猛进。城西的房地产销售价格和其他城区一样都是稳步增长，2004年房价在2750元/平米，2005年上升到2850元，今年以来，城西的房价基本是在3000元左右徘徊。 ??? 城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发主要集中在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有，之所以集中在这里，一是因为这里距市中心近，交通购物方便，二是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。此外，在三桥片区和六村堡片区基本都是原来的福利房和集资房，商品房开发基本处于停滞状态。 ??? 在城西的房地产开发中，住宅所占的比例明显高于其他区域，也就是说，这里的写字楼和商服用房的开发量比例小，这主要是因为城西的经济发展较慢