XX年1—3季度常州市城东区域市场分析报告.docVIP

2006年1——3季度常州市城东区域市场分析报告 区域市场现状及发展趋势判断 国内宏观经济运行状况 （1）据相关统计部门报道，2006年1~6月份，全国空置房面积继续加大，到6月末全国空置房面积1.21亿平方米，同比增长17.2% ，其中空置商品住宅6715万平方米，同比增长14.1% 。 （2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年商品房销售面积回落5%，但价格却仍有上涨趋势，据统计，6月份全国70个大中城市商品房销售价格同比上涨5.8%；环比上涨0.7%。 （3）近年来江苏省房地产开发投资逐步趋缓，去年全年增长20.2%。今年前五个月，我省房地产开发始终在20%左右徘徊，而进入到六月份增幅略有回升，全省完成房地产开发投资767.7亿元，同比增长24.9%。 （4）常州市上半年完成房地产投资61.2亿元，同比增长34.9%，增幅分别比一季度和5月份高出26.1和10.4个百分点，呈现逐月走高的趋势。特别是在房产新政的影响下，开发商前几年大量储备的土地得到集中开发，使得上半年新开项目大量上市。但空置面积居高不下，截至6月底，全市商品房空置面积达39万平方米，比去年同期增加24万平方米，其中住宅空置面积为12.8万平方米，同比增长169.4%；而且大部分的空置房都集中在市区，达32.4万平方米，上半年住宅商品房平均销售价格为3589元/平方米，每平方米售价同比去年上涨209元，比今年一月份上涨182元。 （5）常州市商品房交易量略有上升，上半年常州市区新建商品住房成交面积为120万平方米，同比上涨近2倍，环比略有上升。 2、常州市经济结构与房产概况及总体供求现状分析 （1）常州产业经济结构 2005年常州市的国内生产总值1302.2亿元，其中第一、二、三产业的增加值分别为56.5、795.3、450.4亿元；比值分别是3.5%、16.3%、14.7% 。产业机构进一步优化，二、三产业的比重持续上升，三次产业结构为4.3：61.1：34.6。 （2）常州市房产市场总体供求现状分析 常州2000~2006年商品房市场总量分析表（单位：万平方米） 年 度 项 目 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006上半年 商品房施工面积 407.4 487.47 526.00 645.00 991.33 1246.08 1062 商品房竣工面积 204 192.98 268.8 249.20 250.33 520.72 68.68 商品住宅施工面积 335.15 398.14 439.67 389.48 744.99 953.78 758.61 商品住宅竣工面积 161 169.51 226.8 190.50 187.75 397.84 47.82 商品房空置面积 76.90 69.78 50.6 25.20 16.40 55.30 39.00 商品住宅空置面积 51.85 45.72 33.8 8.80 4.60 23.45 10.30 附表1 附表2 （3）常州住宅市场平均价格走势分析 二、项目区域房产开发概况及趋势分析 目前本区域的个案楼盘有：香梅花园、东坡雅居、天宁商都、元丰宜家、东方明珠花园、凯旋城以及还在规划中的桃林雅景。 从已经基本售罄的香梅花园和东坡雅居的价格因素来看：香梅花园从2004年6月份一期开盘，当时的售价在4080元/㎡，10月份二期开盘已经涨至4200元/㎡；2005年10月份三期开盘价已经达到了5280元/㎡，现在又上涨了100元/㎡；今年年初推出的东坡雅居开盘价直接达到了5400元/㎡；从以上价格数据走势看，随着常州市房地产市场的发展，城市化工程的推进，延陵东路板块的商品房价格呈逐年上升趋势，这说明延陵东路还有增值的空间可供挖掘。 从该区域已开发房地产项目来看：项目开发较少，且楼盘分布不集中，项目综合品质不高，没有较大规模社区，不能形成住宅开发板块，因此地段价值、形象和档次提升较为缓慢。 在常州城市化进程日益加快的前提下，延陵东路及武青路的属性随着城市的发展而重新获得提升。 三、城东区域板块及住宅市场客户群体特性分析 项目区域由于城市发展规划及历史发展等原因，使得本身存在着固有的四大特性： （1）商业形态单一性：区域内几乎所有的商业都是以餐饮业为主，缺少其他商业形态； （2）生活配套不完善性：区域内生活配套相对延陵西路区域较薄弱，大、中、小型超市欠缺，缺乏规模。 （3）老小区多，居住氛围浓：元丰苑、红梅西村、桃园新村、五角场西村、桃园公寓等老小区分布在区域内，居住氛围较浓厚。 （4）升值潜力大：作为邻近市中心地带，区域有着明显的地理优势，升值潜力性巨大。 2、针对该区域的特性，深入分析其客户群体 （1）从客户