XX年1季度上海住宅市场分析报告.docVIP

上海住宅市场分析报告（2007年1季度） 第一部分 2007年1季度上海住宅市场综述 2007年第1季度，由于受到春节长假的影响，上海住宅市场受到冲击，但是下降幅度并不大，1季度住宅成交量仅比06年4季度下降11.37％，但是与06年1季度相比成交量增加11.8％，表明市场的刚性需求正在逐步恢复，调控后的房地产市场正在逐步走向理性。 从1季度与4季度的住宅成交均价对比来看，1季度比4季度微涨0.51％，目前的住宅市场整体价格不会有太大的变化，随着成交量的恢复，后市均价有望在成交量的带动下小幅走高。 细分各环间市场，除了郊环外住宅成交量增加9.47％外，其他各环间成交量均出现下降，郊环外住宅成交量的增加体现了春节长假上海住宅市场的成交特点，一部分人离开上海过春节，但是郊环外的成交量依稀呈现暖春的态势。在2月份住宅成交量降幅的情况下，压抑的购买需求在3月份得到释放，市场逐步走向稳定。 随着对政策的消化和适应，以及市场需求的温和放大，后市上海楼市有望温和走高。 一、2007年1季度上海房地产市场整体成交特征——住宅成交量下降，均价保持平稳 总成交量： 07年1季度上海市场共成交套，成交共成交 整个1季度上海住宅市场供需比为1：1.05，因为春节假期的原因，供应量的减少使得市场供略小于求。1月份的供需比为1：1.04，2月份供需比为1：1.14，3月份供需比为1：1，通过上图可以看出近期上海房地产市场供需走势的几点变化： 从07年1月份至3月，市场供需渐趋合理。 1月份供需比为1：1.04，市场供略小于求，2月份供需比为1：1.14，虽然2月份成交量相比1月下降了43％，但是由于春节假期的原因，部分开发商将推盘时间延后，市场的新增量下降幅度更大，2月份新增量比1月下降了48％，使得市场成交量与供应量差距拉大。3月份市场需求逐步恢复到正常水平，市场的供需进一步趋于平衡，供需比为1：1。 虽然相比2月份，3月份的供应量和成交量都出现增长，但是与1月相比，成交量还有一定的差距，随着产品的定价趋于合理以及需求的有效放大，后市的成交量仍将会进一步放大。 三、成交量走势分析 1季度上海住宅市场成交量走势图：（单位：万平方米） 从上表来看住宅的成交量可以看出以下情况： 1、 06年2季度成交量最大，达到642.5万平方米，06年3季度住宅成交量比06年2季度出现明显下降，下降主要因为“国六条”的出台，在政策的调控下3季度成交量出现下降。 2、 由于受到春节假期的影响，07年1季度的成交量相比06年四季度下降11.37％，但是相比06年1季度，成交量增加11.8％，市场正在逐步回暖。 3、 06年2季度成交量相比1季度增加53.7％，需求明显增加。可以预测07年2季度市场成交量在需求释放的条件下，将会出现较大幅度增加。 四、价格走势分析 1季度上海住宅市场成交均价走势图：（单位：元/平方米） 从以上价格走势图来看，可以看出06年以及07年1季度上海住宅市场价格走势的几点特征： 06年2季度住宅成交均价相比1季度上涨了21.9％，达到最高点8925元/平方米，市场需求的放大是拉动价格上涨的主要因素。 06年3季度均价再次下跌，一是因为2季度“国六条”政策的出台，使得购房者再次观望，二是因为传统淡季的因素，使得成交量和均价都出现下跌。 07年1季度住宅价格与06年4季度基本相当，相比06年1季度上涨了11.8％，主要因为经过06年市场充分的调整，刚性需求正在逐步恢复当中，目前的市场主要以自住需求为主，住宅均价保持稳定，后市住宅均价将会保持小幅振荡上升。 第二部分 环间成交分析 1季度环间住宅成交分析综合表 一季度按环线划分的住宅成交状况 项目 内环以内 内中环间 中外环间 外郊环间 郊环以外 成交面积 487376 584415 932989 2103342 563977 比重 10.43% 12.51% 19.97% 45.02% 12.07% 面积环比 -3.46% -12.97% -1.54% -20.09% 9.47% 成交套数 3916 5009 8284 17919 5164 比重 9.72% 12.43% 20.56% 44.47% 12.82% 均价 17372 11296 8265 6241 4104 均价环比 -1.86% -0.42% 4.4% -2.18% 3.09% 07年1季度各环间住宅成交量除了郊环以外成交量出现增加之外，其他各环间的成交量都出现下降。 从07年1季度各环间的成交均价来看，与06年4季度相比波动范围不大，各环间均价波动的幅度都在5％内，这也就使得07年1季度均价比06年4季度仅仅微涨0.51％，价格波动幅度很小。 1、内环以内——量跌价跌 07年1季度内环以内成交