XX年1月1日彭州城区基准地价报告.doc

目 录 第一章 彭州市概况 1 第一节 彭州市市域概况 1 第二节 彭州市城区概况 6 第二章 彭州市城区定级估价技术方案 14 第一节 基准地价更新背景 14 第二节 基准地价更新范围及目标任务 14 第三节 土地定级与基准地价更新技术路线 16 第四节 工作依据、原则与方法 17 第三章 土地定级资料调查 23 第一节 土地定级资料收集 23 第二节 土地定级资料整理结果 25 第四章 土地定级因素选择与权重确定 29 第一节 定级因素选择的原则 29 第二节 土地定级因素的选择 30 第三节 土地定级因素权重的确定 37 第五章 土地定级因素因子整理及量化 45 第一节 定级因素因子整理量化的原则与方法 45 第二节 商业用地定级因素因子整理及量化 46 第三节 住宅用地定级因素因子整理及量化 75 第四节 工业用地定级因素因子整理及量化 98 第六章 土地定级单元划分和单元分值计算 103 第一节 土地定级单元划分 103 第二节 定级单元分值计算 104 第三节 定级单元总分值计算与总分值图编绘 107 第七章 彭州市城区土地级别的划分与确定 109 第一节 土地级的划分要求及方法 109 第二节 土地级别的初步划分 110 第三节 土地级别的验证 113 第四节 土地级别的调整和确定 117 第八章 彭州市城区土地估价资料调查 122 第一节 基准地价测算技术路线及工作流程 122 第二节 基准地价测算资料的调查 122 第三节 基准地价测算资料整理结果 127 第四节 还原利率计算与确定 137 第九章 彭州市城区样点地价测算 143 第一节 商铺出租样点地价测算 143 第二节 房屋交易样点地价测算 146 第三节 交易样点地价测算 148 第四节 成本逼近法测算地价 149 第十章 样点地价的修正与样点检验 156 第一节 样点地价的修正 156 第二节 样点地价数据检验 173 第十一章 彭州市城区基准地价的测算与确定 177 第一节 基准地价的测算 177 第二节 基准地价的确定 182 第三节 基准地价结果分析与比较 185 第四节 临街商服用地路线价的计算 188 第五节 基准地价图制作 190 第十二章 基准地价修正系数表的编制及成果检验 191 第一节 影响基准地价的因素及权重的确定 191 第二节 各因素影响基准地价修正幅度的计算 194 第三节 编制基准地价指标说明表和修正系数表 196 第四节 宗地评估及成果检验 214 第十三章 彭州市城区基准地价成果应用建议 218  第一章 彭州市概况 第一节 彭州市市域概况 一、自然条件 彭州市位于成都市西北面，地处成都平原与龙门山地的过渡地带。市境北接茂县、汶川，东邻什邡、广汉，南与郫县、新都向望，西连都江堰市。地跨东经103°40′—104°10′，北纬30°54′—31°26′之间。距成都市区36公里。 （一）地形地貌 彭州地形比较复杂。地势西北高东南低，有山地、丘陵、平原，各占全市总面积的50%、11%、39%。形成了“六山、一水、三分坝”的自然格局。九陇以北是山地区，海拔多在2000～3000米间，少数山峰达4800米以上。最高峰是太子城主峰，海拔4812米。彭州市属于四川盆地亚热带湿润气候区。气候温和，雨量充沛，光照较同纬度地区偏少，四季分明，无霜期长，气候资源较为丰富。其特点是春季气温回暖早，但不稳定，夏无酷暑，冬无严寒。年平均气温为15.6，年极端最高为36.9，最低为-6.2，气温年际变幅为1.3。最热的月份为7月24.8，最冷的是1月5.2全年无霜期平均为276天。多年平均降水量为932.5mm。、自然资源 2130405.9亩。其中，林地面积最大，占42.6%，园地占0.5%，城镇村庄及工矿用地占11.1%，交通用地占1.7%，水域占3.9%，草地占0.04%，其他用地占5.4%，耕地面积742832.5亩，占34.76%。 2、矿产资源 彭州市境内地质条件复杂，矿藏丰富，已查明和正在开采的主要矿产有煤、石灰石、蛇纹石、花岗石、沙石和铜、铁、金等。在众多的矿产资源中，尤以煤的储量丰富，达1.8亿余吨，主要分布在新兴、磁丰、通济、白鹿、小鱼洞和大宝等乡镇。其次，石灰石储量5.4亿吨，含钙量高，属优质石灰石，居全国第三，主要分布在磁丰、通济、白鹿、小鱼洞等乡镇。大宝镇红岩山一带有可供露天开采的蛇纹石矿2000万余吨，此外，可作建筑材料的河沙石更是取之不尽，在金属矿中彭州的铜储量约2.5万余吨，主要分布在大宝镇的马松岭、铜厂坡、花梯子、核桃坪等处。 3、旅游资源 境内有许多迷人的自然、人文景观和奇异风光，旅游资源十分丰富，旅游也渐渐成为彭州