XX年3月南宁市玉林城东地产项目定位分析报告.docVIP

地产金牌软实力！ 文件名称：兆丰公司玉林城东地产项目 项目定位分析报告 【撰写日期：2008年3月27日】 审核： 批准： 目 录 1 基地所在区域现状 4 1.1 基地所在区域概况（如下图） 4 1.2 项目地块现状及周边情况： 5 1.2.1 项目地块现状（如下图） 5 1.2.2 项目地块周边情况（如左图） 5 1.3 项目SWOT分析 6 1.4 基地价值评价 7 2 项目竞争定位 10 3 项目消费者定位 12 3.1 区域分布： 12 3.2 目标客户群体描述： 12 3.3 目标客户群体市场研判： 15 4 项目产品及形象定位 17 4.1 本项目对各因素适应程度 17 4.2 市场上已建或即将动工项目档次、产品、建筑风格分析 18 4.2.1 建筑规划建议 20 4.2.2 产品定位建议 20 4.2.3 户型产品创新 21 5 案名建议 错误！未定义书签。 1 基地所在区域现状 1.1 基地所在区域概况（如下图） 据统计，城东片区大大小小的各行业数量有1千多家，从各行业的分布情况来看，人民东路最为繁华、一环东路及广场东路次之，教育东路一般。 人民东路业态主要有旅业、教育、行政及其它服务行业。金城超市、丽晶国际大酒店、玉林高中、教育局、气象局等都位于人民东路上。 一环东路则以旅业、行政、金融、商务为主。较具代表性的有：得利宾馆、交通局、工商大厦、供电局及四大银行玉林分行等。 广场东路以特色餐饮、美容康体、通讯为主。代表性的有：中国邮政、中国联通、中国移动等。 教育路则以教育为主。代表性的有名山中学、玉林师范学院等。 1.2 项目地块现状及周边情况： 1.2.1 项目地块现状（如下图） 项目地块较为平整，无明显的凸凹处，但不方正。 由于以前是农田地，以泥地为主。 地块不临街，只有两个出口，一个通往教育东路，另一个通往二环北路。 1.2.2 项目地块周边情况（如左图） 东面：东面为生资花园宿舍、海关大厦、道路交通指挥中心、市政府大楼新址、规划广场、配电站、收费站等，临近教育东路。 南面：南面为生资公司，临近二环路与教育东路交叉路口。 西面：西面为玉林市供电局用地与居民自建房。 北面：北面为厂区与大量农田（旱田）。 1.3 项目SWOT分析 S-优势 W-劣势 O-机会 T-威胁 位于政府规划机关单位聚集地。 交通便捷、出行方便。 隔路相对为政府规划市政广场，景观优美。 项目1公里内范围内教育系统健全。 项目地价较低； 1、项目规模小，小区内配套少，不临街。2、离繁荣区域较远，周边生活配套不齐全。 3、开发商品牌知名度不高。 4、附近有厂区、配电站，在噪音、辐射方面对本项目影响较大。 1、玉林政府行政中心东移。 2、玉—北—福一体化加速。 3、房地产市场逐渐成熟，但目前住宅市场整体品质偏低。 4、现阶段一定范围内同类竞争项目少。 5、城东规划为房地产发展重点区域。 6、政府招商引资力度加强。 1、片区项目竞争激烈。 2、房地产相关政策影响。 3、中心、江南房地产发展良好。 4、目前部分一线城市房价波动及社会舆论影响，购房者信心不足。 5、玉林人口自然增长率低。 点评： 本项目较大的优势在于位城市未来行政中心旁边，随着未来行政中心的建设及投入使用，将会大大拉升本地块的整体形象，市政配套也将会得到很大的改善；项目周边1公里范围内教育系统健全。 随着城市建设的落实，小区周边的生活配套将会有所改善，项目附近的厂区也将会搬迁，对项目的不利因素将会减少。 玉林行政中心的东移、玉—北—福一体化加速及城东新区的建设，将会有大量的人口涌入该片区，带动了该区域的购房需求，而本项目在该区域的入市时间较早，购房者在区域市场上可选择项目暂时不多，区域竞争不大。 随着城东新区的建设，将会有大量的房地产开发商介入，不排除有恶性竞争项目出现的可能。 1.4 基地价值评价 表1.1：住宅地块价值类比表 影响因子 权重 本项目 新都香格里拉 奥园康城 万昌东方巴黎 富林双泉家园 地理位置（相对繁华区而言） 0.2 60 90 40 80 40 自然环境 0.1 75 60 90 75 90 人文环境 0.1 60 70 90 60 90 交通条件 公共交通 0.05 65 85 65 75 65 道路通达性 0.05 90 80 70 65 70 地块规模 0.15 30 60 95 70 60 市政配套 医院 0.05 65 90 65 90 65 学