XX年3月广州市房地产市场调研报告2.docVIP

区域市场情况及竞争对手状况 整体市场情况及特点 房屋供应及交易数据 2008年3月各区新建商品住宅交易登记面积情况如下图: 2008年3月全市十区新建商品住宅交易登记面积为37.77万平方米，同比2007年3月下降36.8%；与2008年2月份成交量水平相比出现一定幅度的回升（2008年2月份全市十区新建商品住宅交易登记面积23.12万平方米）；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交25.47万平方米，同比减少28.8%。 各区新建商品住宅均价对比见下图： 2008年3月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为9316元/平方米，与2007年3月同比增长32.5%，与2008年2月同期环比上升0.1%。其中全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价5871元/平方米。存量住宅交易登记均价为4336元/平方米，与2007年3月同比增长18.7%，与2008年2月同期环比下跌0.4%，环比跌幅与新建商品住宅相差0.3个百分点。 住宅供应迎来小高潮，新盘，旧盘新推齐开 广州楼市经历了半年的观望期后，在3月又活跃起来。各区新货，新盘层出不穷，且以久无新盘面市的老城区和珠江新城迎来供应小高潮。荔湾区万科系列成为主力房源，万科金色荔苑住宅，商务公寓相继推出，4月预计康苑还有2期推出。天河区约有超过2200套左右的新房面市，珠江新城板块就有1500套左右；而金沙洲板块的保利西子湾2期，中海金沙湾，万科金域蓝湾，时代糖果等盘更是新货不断，累计供货量超过3000套。 本月供应出现小高潮一方面说明在假期改革后，各发展商均看好上半年清明这个节点，提前开售或开盘，希望早一步抢到观望多时的客户，为五一积累更多人气。另一方面也可能是广州连续2个月的销售下滑，造成不少开发商面临资金压力，于是选择提前释放货量缓解压力。另外，按照工期计算，许多在05/06年期间推出的地块项目也会在今年开始陆续具备销售条件，因此2008年是前两年大量供地政策的“兑现”高峰年，新盘新货大量上市也在预料之中。 房价回调明显，趋于稳定 3月广州楼市房价回调明显，中心城区新盘价格普遍低于预计售价10%左右，部分甚至超过20%，如君汇世家预计售价超过3万元/㎡，实际开售均价仅23000元/㎡左右；郊区楼盘价格更是大幅回跌，金沙洲降幅最大，个别楼盘新货下降接近４０％。 3.1、老城区楼盘价格坚挺 老城区楼盘由于地段好，配套齐全和供应量少等优势，价格最为坚挺，在万科金色系列3楼盘低价销售的影响下，荔湾区楼价稳定在了12000～14000元/㎡左右，而越秀区房价仍然在15000～17000元/㎡。 3.2、天河、海珠、白云楼盘价格小幅下调 中心城区楼价有小幅下调，但价格下调单位均为底层，朝向较差单位，各楼盘较好单位价格依然高企。如广州楼市具有代表性的珠江新城板块，目前价格回落至21000元/㎡的位置，仅相当于去年8月份的水平，但该价格单位均是6-7楼底层单位，朝向也不理想。其高层较好单位价格依然在25000元/㎡左右；海珠区各板块的价格则呈现不同程度的下降，但均不超过１０％；白云区则下降幅度稍大，在方圆、新世界、万科等主力楼盘的价格回调下，稳定在了8000～10000元／㎡左右的水平。 3.3、郊区楼盘抗跌性较差，价格大幅下降 郊区楼盘由于地理位置偏远，交通不便，生活配套不齐全等劣势，下降幅度普遍较大，代表区域金沙洲更是由于受限价房的牵制，价格跌落幅度最大，普遍下跌40%左右，其中中海金沙湾3月新货仅6500～7500元/㎡，仅比其开盘价格高1000元/㎡；同区域的恒大御景半岛洋房仅7980～9380元/㎡，同比开盘12000～16000元/㎡下降接近40%。其他区域如番禺、从化、南沙也都有不同程度的下调趋势，且幅度较大，最高有8折优惠出现。 限价房、降价促销楼盘促成广州成交量回升 据阳光家缘网签约统计，3月广州住宅共成交3893套，比二月的2220套增长了75%。这说明部分发展商的降价促销得到了市场的积极响应；同时，保利西子湾、万科新里程两个限价房三月总共成交了1021套，占总成交数的26%，对广州楼市成交回升做出了巨大贡献。 3月份销售排名 楼盘名称 3月份销售套数 1 保利西子湾 573 2 万科城·新里程 448 3 万科金色荔苑 224 4 碧桂园凤凰城 155 5 保利心语花园 127 6 金碧新城 108 7 山水华府二期 100 8 富力桃园 95 9 富力院士庭 90 10 时代花生二期 75 11 万科金色家园 70 12 翠城花园 70 13 云山诗意人家 67 14 金域蓝湾 60 15 富力城花园 59 16 金碧世纪花园 56 17 锦绣新天地花园 54 18 越秀上品轩 53 19 骏鸿花园 49 20