XX年3月望都县市场调研报告.docVIP

望都县市场调研报告 恒森顾问 2010年3月 目 录 第一部分 望都县基本概况 第二部分 望都房地产市场分析及未来城市规划 第三部分 项目地块现状及SWOT分析 第四部分 主要竞争对手分析 第五部分 市场调查问卷及目标消费市场分析 第六部分 项目开发思路及产品定位建议 第一部分 望都县基本概况 概述 　　从中国的首都北京向西南180公里，有一个以盛产优质辣椒而闻名中外的平原县——河北省望都县。全县总面积370平方公里，辖7乡1镇，147个行政村，总人口26万。 望都地理位置突具优势。 望都县地处北京、天津、石家庄三角地带。京广铁路、京深高速公路、107国道纵贯全县；距首都机场200公里、石家庄机场90公里，天津港口185公里、黄骅港口120公里，交通四通八达，极为便利。 　　望都土地肥沃，水源丰沛。 望都土地肥沃，光照充足，地下水资源丰富，水质良好，储量为1.01亿立方米，平均地下水静水位8.8米，PH值为7.2。望都县属于暖温带季风气候，大陆性季风气候显著，四季分明，平均气温11.8，无霜期189天，日照时数20677小时。望都水利条件优越，农田水利设施成龙配套，发展农业生产条件得天独厚。1991年被列为中国商品粮基地县，1992年建成我国北方纬度最高的吨粮县；农业资源丰富，是我国平原绿化先进县。 资源 望都辣椒闻名中外。望都种植辣椒已有400多年的历史，具有独特的资源优势。望都椒以色泽纯正，辣素、 香素含量高，肉质厚等特点在海内外享有盛誉，被誉为中国辣椒“三都”之首。1999年全县辣椒交易额1.86亿元人民币。目前，全县有辣椒加工企业120多家，其中三资企业3家，产品有辣椒酱、油，辣椒干、碎、粉、丝和腌渍椒三大系列70多个品种。投资8771万元的“中国辣椒城”已开始筹建。 产业 　　望都合作领域广阔。 工业具有较强的优势，主要产品有水泥、曲轴、轴瓦、棉纱、电瓷、农业机械、食品等40多类500多个品种，其中30多种产品跻身于国际市场。14种产品获省优、部优。乡镇企业发展潜力巨大，粉丝、制鞋、铸造三大行业初具规模。望都农业具有一定的特色和规模，形成了粮食、辣椒、花卉苗木、畜牧养殖、食用菌、设施农业几大主导产业。为加速望都外向型经济发展，我们愿以国家产业政策为导向，瞄准国际国内外市场，在企业合作、农业资源开发和加工及基础建设等方面寻求全面合作。 　　望都投资环境良好。 望都毗邻首都南大门，全县社会安定，文明向上，投资环境不断改善。现有外商投资企业12家，包括辣椒、食品加工、纺织、医疗器械、机械加工、化工、农业开发等行业，涉外体系健全，设立了外商投资企业管理服务中心、外商投资企业合法权益保护中心和外商投资企业投诉中心。对外商投资项目实行“一个窗口，联合办公”审批，并依法保护投资者的合作权益。 历史 望都又名庆都，尧母以此而得名，为帝尧放勋诞生之地，汉代以前称庆都，汉代改名为望都，到唐代又称名为庆都。直到清代乾隆皇帝巡游五台山，回驾路过庆都谒尧母陵，因县名与尧母同名又改为望都县至今。　　《帝王纪》载“尧母北登尧山，南望都山，故名望都”。望都古属冀州，为尧帝受封故土，故名庆都。周属并州，秦朝置郡；汉武帝封中山靖王为广望候，因此改为望都县；晋宋皆为县；北齐划入北平；唐武德四年复又置县，属定州；金大定年间又改为庆都，泰和六年隶中山府；元初属真定府，后归保定路。清乾隆十二年十月，高宗巡幸五台，车驾至此，因庆都为尧母之名，故又改为望都。抗战时期，曾先后改为新望县，晓峰县，旋即改为云彪县。迄战略相持阶段，日寇重兵压境，为打破敌人细碎分割的“囚笼”政策，顺平（完县）、唐县、望都、定州重新划界，在平汉路东成立望定县，路西为云彪县。转入战略反攻阶段，望定县撤销，恢复云彪县建制，不久改为望都县。一九九四年十二月，地市合并后隶属于保定市。 望都县辖2个镇、6个乡：望都镇、固店镇、寺庄乡、赵庄乡、黑堡乡、高岭乡、中韩庄乡、贾村乡。 由于受三年大变样的影响，望都城市发展进程加快，房地产市场目前供应量比较前两年有较大提升，整体房地产市场处于上升阶段，市场整体均价在1900元/平米左右，但随着周边乡村外来经商者的涌入，目前房产市场供不应求，缺少规模大盘，新楼盘成交状况良好。 望 都 县 楼 盘 分 布 图 县 城 地 图 1）、市场供应量小：望都房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。市场供应量小，成熟社区全部集中在县城中心地域，规模小，缺少景观及配套设施，进入到2008、2009年，房地产总体放量开始增大，但是楼盘产品品质及景观建设等虽逐步发生变化，但没有发生质的改变。 2）、产品同质化现象严重：就产品形态来看，目前望都县成熟社区，清一色