XX年4月武汉最新楼市调查报告1.docVIP

2008年4月武汉最新楼市调查报告 目 录 武汉房地产市场动态 第二章 金银湖楼市市场特征 第三章 武汉现场问卷调查分析 第四章 项目规划设计建议  第一章 武汉房地产市场动态 一、房价变化 2007年是房价变化最快的一年，武汉也不例外。2006年一月份武汉商品房成交均价为3589元/㎡，06年底均价为3953元/㎡，一年上涨364元，涨幅为 10%。到2007年年底，武汉市场均价为5664元/㎡，07年一年上涨1711元/㎡，涨幅为43.3%。从武汉亿房网的数据显示来看，武汉房价明显变化是从07年5月份开始的（4月均价为3944元/㎡），为此我们列出了07年5月到08年3月的成交均价，从图上看出，涨幅最快的在10月份，涨幅达到9.14%，从07年12月份以来价格趋于平缓，波动不大。 （数据来源：武汉亿房网） 武汉各板块房价统计 二、成交量变化 （数据来源：武汉亿房网） 2008年前两个月，万科等企业首先在深圳、上海等地掀起了名目繁多的促销手段，，对全国市场的冲击显而易见。武汉市场1月处于僵持状态，除了一些郊区低价项目，楼盘销售普遍不佳，但绝大多数项目除了以春节名义促销外，在价格上并没有松动，加上罕见的暴雪影响，以及春节的影响，08年2月商品房销售跌至“冰点”。随后，万科、金地、融侨等先后出台青年置业优惠活动，一大批项目开始推出“特价房”，楼市开始有所回暖，但由于消费者置业心理日渐成熟，目前观望气氛日益浓厚。 （数据来源：武汉亿房网） 从07年10月份开始，成交量开始急剧下降，价格趋于平稳，虽然目前有不少项目打着促销活动，但不少促销实质性意义不大，一般的折扣吸引不了消费者，再加上“买涨不买跌”的心理，目前楼市观望气氛浓厚。 三、供应户型变化 2008年2月武汉可售商品住宅户型构成 户型面积 可售套数（套） 较一月增减（套） 90㎡以下 31663 增63 91—120㎡ 26248 减214 121—140㎡ 17483 减208 140㎡以上 18366 减207 从市场供应情况看，1月楼市僵持，2月市场清淡，不少项目纷纷推迟开盘，不少项目把开盘日期推迟到5月。 各面积构成比例如图所示。 四、商品房成交面积变化 （数据来源：武汉房地产市场信息网） 金银湖楼市市场特征 金银湖作为武汉生态旅游区，内有多达2.5万亩的自然湖泊，且植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠。环绕金银湖开发的顺驰泊林、万科高尔夫城市花园、万科西半岛、金珠港湾等项目构成了武汉少有的环湖生态居住区。 金银湖区域位置 景观规划图 一、楼市发展特征 长期配套的不足使出色的自然资源没能成为催化金银湖发展的动力，而随着周边轻轨以及商业地产项目的开发，金银湖楼市有较大的升值空间。 发展阶段 产品结构 开发初期（00—01年） 独栋别墅、多层 起步期（02—04年） 多层、联排别墅、叠加别墅、少量小高层 快速发展期（04——05年） 多层、小高层、高层、别墅 未来成熟期（06年以后至今） 小高层与高层结合 金银湖片区典型楼盘的发展节点 小结： 1、从片区开发初期到现阶段，产品结构趋向多元化，物业类型逐渐丰富。由初期的多层、别墅类型向涵盖别墅、多层、小高层、高层的类型转变。 2、普通物业类型逐渐由多层向小高层、高层过渡。 二、金银湖板块市场特征1、供应量超过区域总量70%2、大盘名盘多且具品牌优势3、板块内产品品质普遍较高景观资源较好、户型供应以140-160㎡为主；极注重产品规划及内部配套目前金银湖区域为东西湖区市场的主要供应板块，且已形成一定楼盘规模及居住趋势户型供应以140-160㎡的大户型为主，由于外部配套相对不足，项目极为注重产品规划及内部配套极佳的景观资源金银湖板块楼盘一大卖点 金银湖板块07年总供应量占到东西湖区域的一半以上，而板块价格也高于东西湖区平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区市场的推动力，其在东西湖区的地位不言而喻。 区域总体发展特征 大盘大企保持信心 自从万科进入东西湖区以来，国内知名企业纷纷进驻。其共同点为拿地规模较为庞大，说明开发企业对东西湖区域市场具较大信心城市西扩趋势显现 目前，汉口城区虽致力于发展城市建设，但受地域限制，在城区新建住宅项目已经越来越困难，而东西湖区与汉口接壤且具较好的开发和规划条件，目前，城市西扩趋势逐渐显现。重量逐渐转向重质 市场的发展带来品质的提升。东西湖区前几年项目竞相上市导致产品同质化现象严重。随着市场发展，如今东西湖区已呈现“重质不重量”的现象，新项目数量减少而品质上升。产品创新不断涌现 品质的提升促进市场的发展，而产品创新不断涌现提高了区域楼盘形象的市场影响力。泰跃金河节能可达65%成为其独特卖点之一，产生影响较大而使其他的楼盘竞相努力创新。产品朝多样