XX年4月江西省上高县房地产市场调研报告.docVIP

上高县房地产市场调研报告 江西季候风 2008年4月 第一章 上高房地产住房建设规划 一、上高县城发展现状及 上高县位于江西省西北部，锦河中游。全县国土面积1350平方公里，辖6乡6镇3场1街道，168个村委会，18个居民委员会，总人口34.6万，人口密度为每平方公里256人。县城人口12.8万人，城市化率达37%。按照城市规划上高县新城区发展方向为县城北部。 第二章 上高房地产市场简析 一、总述 目前，上高在售和待售的较大楼盘有7个，基本可分为河南区、河北区、工业园区三个板块。河北区房地产投资目前主要集中在临锦江一带和二中附近，由于前期开发过多导致土地稀缺,加上政府部门搬迁占用大量优势地段，主要以附带临街商业的高品质电梯房为主（以学园名仕为代表）；河南区、工业园区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅楼盘为主（帝景豪庭、圣地雅阁为代表）。 实地调研中发现，市面上的楼盘虽然在整体规划、品质上较往年有明显提升，但受制于县城整体规划的影响（多数项目周边建筑物规划杂乱无章、品质偏低），从而影响了上高商品房整体形象。 二、土地市场分析 根据上高县城市总体规划，按照上高县社会经济发展第十个五年计划的要求，预测上高县到2010年城镇人口将达到15.10万人，按人均100平方米计算，实际到2010年上高县城镇新增建设用地为1510.00公顷，上高县土地利用总体规划安排1997-2010年城镇建设用地1711.20公顷。 商业 住宅 工业 Ⅰ级 建设路中段（宣化路路口至上高四中门口）；和平路（供电大楼至沿江路）；沿江路（宣化路路口至敖山大道）；敖山大道（老桥头至国土局门口）；交通路（县计委宿舍门口至沿江路）；人民路（三机门口至敖山大道）。 1419 489 300 Ⅱ级 建设路北段（宣化路路口至学园路）；建设路南段（上高四中门口至锦峰路）；和平路东段（供电大楼至学园路）；沿江路南段（兰家路路口至老桥头）；沿江路北段（宣化路路口至上高中学门口）；敖山大道东段（国土局门口至镜山广场转盘）；交通路（县计委宿舍至学园路）；学园路（青年路路口至镜山广场转盘）；学园路北侧（见土地级别图）；镜山大道东侧（见土地级别图）；胜利路（新桥头至老桥头）；解放路（新桥头至团结路路口）；锦南段（团结路路口至老桥头）。 872 336 206 Ⅲ级 建设路南段（锦峰路路口至沿江路）；沿江路南段（兰家路路口至建设路）；沿江路北段（上高中学门口至印机厂门口）；学园路（青年路路口至玻璃厂）；上宜公路（学园路路口至江专医院）；其他见土地级别图。 608 237 133 Ⅳ级 见上高县城区土地级别图 388 177 93 Ⅴ级 上高科技工业园属工业用地Ⅴ级范围 265 115 51 第三章 上高住宅类房地产市场分析 一、上高各区域房地产发展现状 1、上高房地产各区域划分 由于上高县城面积较小，不存在行政区划。上高县城被锦江分为河南、河北，加上工业园把上高县房地产市场为分三个板块。 2、各版块情况一览表 序号 区域名称 主要楼盘数量 价格区间（元/㎡） 影响力 1 河南 2 1698-1780起价 较高 2 河北 2 未定 高 3 工业园区 1 未定 较高 3、各版块竞争态势分析 （1）从各区域所处的位置情况上看，河北板块无疑占据绝对的地理位置，较完善的商业生活配套和大量市政单位的聚集，使得该版块在竞争中占据有利位置；由于该区域地处上高老城市区，土地资源较稀缺，建筑形态开始往高发展，上高二中旁的“学园名仕”为其代表，该楼盘单价较高，面积较大，高总价过滤掉了大量客源。 （2）由于河南、河北两个板块相距较近，仅一江之隔，楼盘同质化现象也比较严重，因此竞争较为激烈；由于目前市面上可售房源少，新房源推出的时间又重叠，因此该二区域的项目对价格的制定非常谨慎，基本处于观望状态。实地调研中发现河南较河北有一定的价格优势。 （3）河南、河北有少数体量很小的项目，这些项目体量小，价格较低，所以仅周边客户就能快速去化楼盘，此类楼盘间的竞争较小。 二、各版块现状分析 1、河南板块 （1）地理位置：上高县城锦江以南 （2）代表楼盘：今世缘·欧陆名居、锦都·圣地雅阁 欧陆名居 圣地雅阁 （3）产品描述： 平均单价：1700-2500元/㎡ 主力面积：两房85-100㎡、三房120-135㎡ 主力总价：15-30万元/套 主力建筑形态：多层、高层 主力客群：中高收入人群、投资客 （4）市场描述： 既非上高县老城区，又非新城区发展方向；因此该板块处于一个较为尴尬的局面。目前，区域内仅临锦江地段有开发住宅的价值；人气的不足和交通的不便利，该板块内楼盘售楼部都处于河北老城区。 （5）