XX年5月绿城·北京市通州区新华大街商业金融项目产品策划书.doc

通州新华大街项目 产品策划书 二零一零年五月 目　录　 前言 项目地块及周边概况 项目所在的城市历史文化背景 产品定位及市场定位 规划设计 建筑设计 室内设计 景观设计 安装与基础设施配套 物业管理及服务体系 经济估算 第一章：前言 第一节：项目可行性研究结论 项目名称：绿城·北京市通州区新华大街商业金融项目（以下简称北京新华大街项目或本项目） 土地取得：2009年9月10日，绿城集团竞得北京市通州区新华大街商业金融、办公项目的国有土地使用权，地块竞拍起始价为3.1667亿元，最终成交价为12.42亿元，溢价率为292.2%。 项目四至：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。 地块面积：39651.391平方米 规划土地用途：办公、商业、兼容使用性质居住 建筑容积率：4.5 土地使用权出让年限：住宅70年、商业40年、综合50年 项目可行性研究结论： 第二节：项目开发理念 本项目将借势通州新城发展的契机，充分利用通州区域的规划和环境优势，挖掘地域历史文化底蕴，以项目的商业配套提升居住价值，营造出北京通州区内最适宜居住及购物休闲的优越环境，打造通州地区一流的商业综合体项目及地标性建筑，并成为北京东部地区休闲购物的主要场所。在这样的社区中，业主不仅拥有一流的硬件配套，而且可享受到全方位的酒店化服务，并且完备的商业配套将满足业主生活购物、娱乐休闲、商务办公等方面需求。第二章：项目地块及周边概况 第一节：项目地块规划指标 一、主要规划指标 规划建设用地使用性质：办公、商业 可兼容使用性质：居住 总用地面积：39651.391平方米 总建设用地面积：39651.391平方米（依据2006拨地591钉桩成果） 容积率：≤4.5 建筑密度：≤40% 建筑使用性质：办公、商业 可兼容使用性质：居住 建筑控制规模：≤178431平方米（此为地上建筑面积 其中公建面积不少于70%（约124902平方米），居住面积不大于30%（约53529平方米） 建筑控制高度：≤130米（建议按100米控制，最终可根据城市设计合理安排） 建筑控制层数：建筑层高应满足建筑使用功能要求和国家相关技术规范 绿化率：≥30% 二、用地红线图 北京通州新华大街项目红线图 三、规划设计控制条件 地上建筑面积不大于178431平方米，其中公建面积不少于70%（约124902平方米），居住面积不大于30%（约53529平方米）； 规划建筑高度不高于130米，建设高度可结合城市设计进行适当调整，建议按100米控制，最终可根据城市设计合理安排； 四、规划道路后退要求 退让规划用地边界最小距离：东侧退用地边界线不少于5米，北侧退用地边界线不少于6米（同时满足日照间距） 退让规划道路红线最小距离：退新华大街、新华北街均不少于15米 五、日照及通风要求 符合《北京市生活居住建筑间距暂行规定》的要求 六、其它 项目地上建筑面积含还建面积37000平方米，其中商业还建面积13000平方米（银地大厦），写字楼还建面积24000平方米（科技大厦）。 公建部分配套车位按照《北京市大中型公共建筑停车位标准》设置，居住部分配套车位按照《北京市新建改建居住区公共服务配套设施指标》要求设置。项目配套公共服务设施按照《北京市新建改建居住区公共服务配套设施指标》合理配置配套服务设施。 设计方案中建设项目应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、减排技术，并在技术说明中做出专门说明。规划建筑之间及规划建筑与现状建筑之间的有关间距应满足《北京市生活居住建筑间距暂行规定》并满足有关消防规范的要求。 第二节：地理位置及现状 一、地理位置 本项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角。与城市各重要节点距离如下： 地点 距离 车程（时速50公里） 东三环（国贸） 16.7公里 约15分钟 东四环（朝阳公园） 14.3公里 约20分钟 东五环 9.5公里 约10分钟 东六环 4.3公里 约10分钟 京沈高速 6.5公里 约15分钟 京哈高速 1.6公里 约5分钟 附图1：北京新华大街项目位置示意图 附图2：北京新华大街项目交通距离示意图 二、地块现状 1、四至范围：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。 2、地面现状：目前，该项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约2384．666平方米；西南角为遮挡围墙，其余为围墙；南侧建设用地范围内有3个变电箱及部分现状绿化;东北角有一处临建,占地约100余平方