XX年6月28日成都都江堰玉堂项目前期策划报告.docVIP

中国·成都·都江堰 【玉堂项目】 前 期 策 划 报 告 编撰时间：2010年6月28日 【上册】都江堰玉堂项目市场研判报告 3 第一篇 调研方法阐释 4 一、调研目的 4 二、调研内容 4 三、调查方式 5 第二篇 宏观环境分析 5 一、新政下成都房地产市场情况概述 5 二、集体用地相关政策 8 三、都江堰房地产发展概况 10 第三篇 项目区域环境分析 14 一、项目区域概况 14 二、项目区域印象 17 三、区域内主要物业个案分析 17 四、可参照性物业调研 20 第四篇 调研情况总结 25 一、调研执行情况总结 25 二、客户背景甄别 25 第五篇 项目SWOT分析 27 第六篇 市调基本结论及分析 28 【中册】都江堰玉堂项目核心定位报告 29 第一篇 项目基本情况 30 第二篇 项目定位依据 32 一、关于项目政策依据 32 二、关于项目区位依据 33 三、关于客户核心诉求 34 第三篇 项目SWOT分析 34 第四篇 项目地位体系 35 一、主要指标建议 35 二、项目概念定位 35 三、物业特征定位 36 四、建筑风格定位 36 五、项目功能定位 37 六、产品园林定位 37 七、产品物管要求 38 八、目标客户定位 38 第五篇 租售均价预测及总开发价值分析 38 一、项目租售均价预测 39 二、项目投资分析测算表 39 【下册】项目开发及营销建议报告 42 第一篇 基础思路 43 第二篇 项目地块经济技术指标理解 44 一、地块开发指标及控规要求 44 二、地块开发难点及对策 45 第三篇 项目营销模式 46 第四篇 营销推广策略 47 一、筛选客群，精选渠道。 47 二、定向推广，适时修正。 47 三、大众传播，小众整合。 47 四、公关恳谈，引爆项目。 47 五、计划周密，控制成本。 48 第五篇 项目销售策略 48 一、行销 48 二、点销 48 三、渠道营销 48 四、活动营销 49 五、第三方平台 49 第六篇 项目价格策略 49 一、销售均价 49 二、付款方式 49 第七篇 合同核心条款 50 一、运作模式—联合建设投资 50 二、交房约定 50 三、产权办理 51 四、调规约定 51 【上册】 都江堰玉堂项目市场研判报告 第一篇 调研方法阐释 一、调研目的 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，了解宏观市场环境、项目区域环境、目标竞争对象市场情况、客户群消费情况，从而为项目的市场定位、营销策划、广告推广策略的制定奠定良好的市场基础。 二、调研内容 宏观市场研判：本市房地产发展状况及现状、同类物业的发展及状况、相关房产政策及其影响。 区域市场研判：对区域地理环境（交通、生活配套、市场配套、历史文化、分布结构）、房地产市场状况进行调查了解 竞争楼盘研判：以本地区域同类项目住宅为主，辐射同区域楼盘，对目标竞争对象的调查了解：了解目标物业基本情况，如：项目规模、项目特色、占地、价格、面积、室内配套、广告宣传、物管情况、销售情况、主要购买群特征、营销策略；（详见附件一）1997年-2010年政府对房地产市场的宏观调控政策，经济走向与政策导向之 间存在着密切的联系。2010年4月的调控正是国家领导层对宏观经济回暖过分乐观估计，而出台了针对房地产的调控政策。 2010年中国一季度经济指标显示中国经济正处于复苏期向下一个繁荣期过度的阶段，中央领导层所以会在二季度初始就对房地产市场进行严厉的调控。但若今年下半年世界经济出现二次探底，那么中国也将会再次面临经济二次探底的危机 未来中国房地产政策导向：若二季度经济统计数据显示中国经济出现了滑坡，全国部分城市遏制住了房地产价格的过快涨幅，预计国家将会在下半年（三季度）开始对部分城市放宽房地产市场的抑制政策（不排除部分城市还会出台相应的鼓励政策） 2010年一季度中国经济指标显示中国经济不但恢复，而且还出现了过热的势头，加强了政府调控的决心。 从一季度的GDP、外贸、CPI、PPI以及PMI等指标可以看出，一季度中国的经济形式一片大好。但是，政府的温和派并不主张刺激性政策过早的退出，因为中国经济恢复的基础还很薄弱，实体经济并未真正的恢复。 ⑴决心很大，有势将“高速上涨房价拉下马”的气势 。 ⑵政策针对性、有效性更强。直接从决定房价核心供求两方面同时入手，且采取措施有力有效，也好执行。 ⑶政策留有后手，可视市场情况还有进一步提高首付和利率空间，同时还可能出台类似物业税的调控政策。 ⑷我们相信这新一轮宏观调控政策会达到预期目标，并实现市场和高房价“软着陆”，也就不用再去担心“楼市崩盘时间表”了 主城区住宅因其地段成熟，更具保值性，在新政下成交量仍有所上升 现状：价格上涨，供需缩水 5月供应量：161万㎡，环比下降56%，同比下降34%； 5月销售量：