XX年7月昆明房地产市场分析报告.docVIP

2009年7月份昆明房地产市场分析报告新政解析 　　进入7月,房地产的夏季也似乎随之来临了，延续的前几个月上涨的大好形势，房价似乎也没有减缓的趋势。政府“有形之手”出手明显增多,一方面，面对上半年迅猛增长的房贷,银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。在此之前,银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。但是此项政策被市场解读为房屋个贷的“收紧”。另一方面是整治捂盘、囤地等违规违法行为。例如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》,首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示,房地产开发企业应尽快申请预售,房管部门应尽快审批等,以遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”的做法。7月19日又披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，其中明确表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。月初，云南银监局向在昆各银行下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知，并重点强调了二套房贷的执行问题。“二套房贷”收紧的消息让昆明二手房市场出现小幅波动：一方面是贷款业务的红火，一方面是购买第二套的投资客出现撤退苗头。然而进入7月末，受昆明市公布一、二号地铁于8月开建的利好消息影响，昆明南、北市区的成交量有放量趋势。 　　市场聚焦 　　来自昆明市房产信息网的最新数据显示，昆明主城四区7月份共成交8136套各类商品房，日均成交套数约262套，环比6月多卖房1575套，增幅达24%。环比6月成交面积64.0224万平方米、成交金额33.0335亿元的数据，7月份的成交面积和金额则没有实现与成交套数一致的增长幅度，成交面积为75.3345万平方米，成交金额为38.4017亿元，环比涨幅分别为17.67%、16.25%，幅度明显比成交套数的涨幅低。此外，成交均价为5097.5元/平方米，较上月5159元/平方米的均价有所降低。由此可见，7月成交楼盘中，小户型房源占多数，中低端普通住宅也是市场的主力。 　　尽管全国楼市在2009年第二季度的表现颇令人意外，但也有观点认为，市场已经很难出现那种两三年房价就翻番的局面。只有在“投机”时代过去之后,“投资”才有空间。投机追求的短期利润，风险比较高；而投资追求的是对房产中、长期持有所产生的保值、增值效应，风险系数要低得多。近几个月，昆明的房地产市场逐渐升温，不仅成交量持续上升，不少楼盘也开始涨价，涨幅高低不等。究其原因一方面大量的信贷投放后的效果开始显现，市场流动性充裕，经过一年多的调整后，压抑已久的刚性需求也开始释放；另一方面昆明城中村改造的陆续推进，给昆明楼市带来了较大的需求量，而供给量远不能满足需求，加之通货膨胀预期不断加强，购房成为人们资产保值增值的重要方式之一。这几个方面的因素使得房地产商有足够的勇气使房价维持在高位。市场的驱动、购房者的信心固然重要，但优越的区位、优质的产品、人性化的服务及企业的品质也是高走的重要基石。区位、产品、服务及营销思路是房地产商成功的关键所在。土地市场交易分析 数据来源：昆明市国土资源局数据来源：昆明市国土资源局 　　本月共有8块土地成交，大部分为工业用地，成交单价不高。唯一成交的居住性质的用地是高新区M2-10-9地块，是本月成交单价最高的地块。二、规划信息公示分析　　1、批前公示信息： 数据来源：昆明市国土资源局 　7月份批前公示的项目共13个，居住性质的项目数量最多，其次是工业性质的项目。本月报规的项目当中还有一些混合型的项目，如图示，出现了商业居住、商业办公性质的项目。 　　在当前市场竞争环境下，特别是市中心区域的项目，开发商关注到了除了居住之外其他的一些地块价值，同时考虑到项目风险转化问题，推出的项目常常是混合了多种类型物业产品的。 　　本月值得关注的一个报批项目为香樟俊园二期，俊发地产在过去的三个月连开三盘，取得了不错的销售业绩，一次又一次的引起轰动，不知道下半年是否延续上半年的迅猛势头，再陆续推出新项目。预计香樟俊园二期将在下半年推出。 2、批后公示信息： 数据来源：昆明市国土资源局 　　本月批后公示的项目只有两个，两个项目分别为综合性质和教育性质，没有房地产开发项目，随着城中村的陆续改造，下半年预计将会有更多的房地产开发项目出现在批后公示信息中。三、昆明楼市在售楼盘情况分析 　　1、在售楼盘项目类型 　　2009年3季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来的持续升温，本月昆明楼市丝毫没有受国家相关政策的影响，继续保持复苏的势头，在成交量、成交面积和成交金额均有较大幅度提高。7月在售楼盘主要以混合项目为主，占到总销售楼盘的42%，其次是普通住宅，所占比例为38%，别墅占15%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为3%和2%。现在楼盘开发普遍追求的是多物业类