XX年7月楚州地产市场调研报告.docVIP

楚 州 地 产 市 场 调 研 2009年7月5日 目录 一；前言 二：楚州概况 三：楚州地产市场 四：楚州地块交易分析 五：淮安市场 六：结语 一：前言 本案对市场的调研工作，因受时间及人力的限制，仅以本人的从业经验及对市场的认知根据获取的相关数据及资料从客观的角度上进行撰写，仅供参考 二：楚州概况 1：地理位置 楚州隶属于江苏省淮安市。2001年2月因行政区划调整，原地级淮阴市更名为淮安市，原县级淮安市更名为楚州区。楚州区位于苏北平原中部，东与阜宁、建湖两县相连，西与洪泽县、清浦区相接，北与涟水县、清河区相邻，南与宝应、金湖两县相通。区域面积1490平方公里，其中耕地135万亩，水面27万亩。境内地势平坦，气候温和，四季分明。全区辖27个乡镇，总人口121万，其中城区人口25万。 2：楚州资源 名人效应、历史名城： 楚州是先总理周恩来的故乡，人文荟萃，是全国历史文化名城，历史上漕运发达，商贾云集，是江淮流域重要的政治、经济、文化中心，曾与杭州、苏州、扬州并称为古运河线上的“四大都市”，享有“壮丽东南第一州”之美誉。 区位、交通优势 楚州地处华东经济开放地区，属江、浙、沪经济圈内，连接“长三角”、华北、华中三大经济区域，是“长三角经济带”与“淮海经济带”的交汇点。国家大型项目诸如西气东输、西电东送、南水北调等工程均取道楚州。舟行四面，车通八方。京杭大运河与苏北灌溉总渠在楚州交汇，京沪高速、宁淮高速、徐盐高速、宁连和淮江一级公路以及新长铁路均由此穿境而过。从楚州乘车到南京1.5小时，到上海3.5小时，到北京8小时，到徐州2小时，到扬州、连云港、盐城、宿迁均为一个多小时。—39岁的青壮劳动力45万人，地域可用人力25万人，工资水平相对较低。 楚州地域民风淳朴，社会治按环稳定，其将为外资的引入构建一个投资的良性基础平台 楚州资源看点： 楚州地域面积较大，人口相对较少，人均居住面积在34平方米，其区域主要以农牧渔为主体，商业辐射接受淮安地域的影响。地域工业版块的运作形成及与走边产业板块的带动性将是楚州区经济未来发展的重要趋势，第三产业的开发及带动将在近几年内作为其地域经济的主体形成。但区域的市政及投资环境的营造将是未来两、三年地方政府的主要工作方向。 楚州区规划 3：经济情况 楚州隶属淮安市，本案对楚州的经济分析将从淮安市的各项宏观经济的数据中反映楚州的经济状况。 淮安2008宏观经济 2008淮安宏观经济一览表（2009.3.30统计数据） 年份 GDP（亿元） 零售销售总额（亿元） 财政收入（亿元） 人口规模（万人） 人均GDP（元） 居民存款（亿元） 固定资产投资500万以上（亿元） 农业生产总值（万吨） 工业生产总值（亿元） 建筑生产总值（亿元） 2007 731.11 252.93 105.38 534 11877.9 318.48 384.14 406.05 315.71 301.08 2008 915.83 335.9 170.51 536.91 14007 400.71 563.25 424.74 381.75 386.49 上表的各项宏观数据显示 淮安在近几年来的经济增长速度较快，零售业的增长显示地方商业走向趋向利好，承接及区域辐射正不断呈良性扩展状态。 稳定的财政收入及人口的增长，居民存款的增加都将对地方的繁荣及地产市场带来可持续运作的空间基础。 人均的GDP的考量，主要是分析城市的产业结构，从而看出城市经济发展的阶段，在上表可以看出2008年淮安人均GDP为14007元，以今天人民币对美元的汇率1：6.83折合美元是2050.8美元。依照美国经济学家 H.钱纳里对城市阶段的划分标准，淮安市现阶段处于工业化的中级阶段。（见下表） 人均GDP（美元） 时期 经济发展阶段 300---600 1 初级产品生产阶段 600—1200 2 初级阶段 工业化阶段 1200—2400 3 中级阶段 2400—4500 4 高级阶段 4500—7200 5 初级阶段 发达经济阶段 7200--10800 6 高级阶段 淮安市三产权重从由2007年的17.1：48.1：34.8调整为15.5：49.5：35.0，可以看出地方工业的比重持续在加大，服务业保持上升的趋势，第一产业相对所占的比重减小，地区城市化的进程加快及工业保证了居民收入的稳定。 楚州经济 从相关的政府数据中，楚州的GDP处于淮安市第一的位置，以下是抽取政府部门关于楚州经济的宏观数据（见下表） 楚州宏观经济2008 年份 GDP（亿元） 零售销售总额（万元） 财政收入（万元） 人口规模（万人） 人均GDP（元） 居民存款（万元）