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2008年7月武汉市房地产市场报告 （2008.7.1——2008.7.31） 目录 一、本月关键词 2 二、本月销售情况 3 三、全市可售住宅情况 6 四、本月关注区域 8 盘龙城区域 8 五、土地拍卖信息 17 六、本月房地产市场相关信息 20 附件：本月开盘项目独家现场纪实 25 1、日常接待式的开盘——都市经典卓锦园 25 2、逆势开盘的同鑫花园 29 3、借“开盘”之名，行打折之实 35 4、购房者出手——记汉口花园五期青桐阁开盘 40 5、熊市里的“大盘”——锦绣龙城三期（公园城事）开盘 44 一、本月关键词 断供 由深圳“断供”深圳银监局公布数据认为房贷风险属于可控阶段。 “如果房价继续下跌，断供潮发生概率就会逐步增加。”以往“有房不愁卖”、“”，而买方非常被动。，经过大半年的调整，从观望到低迷，终于又回到了买方市场。开发企业应该理智判断局势，合理调整开发进度，审慎制定销售策略。 本月全市商品住宅总销量为5483套，比6月环比上涨3.51%。由于本月武汉房价继6月进一步走低，销量却出现小量上扬，反映出武汉市刚性需求仍然存在，并且待机而动。 从以上销售套数走势图来看，本月走势比6月更加平稳。大面积价格调整和低价入市楼盘在一定程度上刺激了销量上扬。在7月中下旬，锦绣龙城等部分新推楼盘低价入市吸引了部分消费者出手。本月并未出现淡季销量大幅下滑的局面。 比较近10个月成交套数可以看出，自2007年房价出现跳跃式增长后，市场成交量迅速萎缩，2008年2月份达到底谷，随后由于众多楼盘促销力度加大、推盘量增多，成交量出现曲折上扬态势，但是即使到黄金5月仍然没有创出本年成交新高，截止到本月成交又呈现小幅回升，部分楼盘价格达到消费者心理价位，部分消费者选择出手，但是整体市场起色不大，调整仍在继续。 本月全市商品住宅的销售均价为5330.09元/平米，主要受成交区域、成交结构和打折力度增加影响，本月较上月每平米下降422.23元，环比下降7.34%。 对比近10个月销售均价可以看出，自2007年11月武汉房价出现跳跃式增长达到顶峰后，武汉市商品住宅成交价格出现跳水，2008年1月份成交均价已经低于2007年8月份5078元/平米的均价。随后由于中心城区推盘量增加，中高档楼盘发力，从2008年2月起，成交价格开始爬升，经过5月的量价齐升后，6、7月楼市出现震荡下滑态势，市场再次探底。 本月成交平均套均面积为106.75平米，较上月的100.02平米小幅上涨，并且超过5月日平均套均面积。 本月100平米以下中小户型仍占据主导，但比6月略有下降。与上月相比，本月日套均面积超过130平米比重有较大上升，这主要与本月部分楼盘所推或打折户型主要为大面积户型和改善型购房居多有关。 随着进入夏季，武汉楼市进入传统淡季，本月平均每周销售量1211套。由于部分楼盘加大价格调整，销量并未出现大幅下滑。 本月从整体上来看周销售套数比较平稳，呈现震荡调整态势。 从每周销售均价走势图可以看出，最近6周全市商品房住宅均价呈现曲折下探态势。本月由于武汉楼市价格优惠进一步加大、近中心城区销量上升，带动价格走低。虽然本月价格大幅下挫，但成交量却保持平稳。由此可见，消费者日渐理性，只要房价符合消费者心理价位，消费者将适时出手。 三、全市可售住宅情况 据武汉房地产信息网8月1日提供的数据显示，目前全市待售商品住宅共有162000套，比4月监测数据增长48%。其中7月新增45430套，比6月新增套数环比增长36%。由此可见，虽然市场行情仍在调整，但是新楼盘仍不断入市，各开发商之间的竞争更加激烈。 由上图可以看出，本月武汉市高层住宅所占比重最大，其次依次为小高层、多层、别墅。高层比重达到53%，比6月份比重上升2个百分点，这已经是连续4个月上升。主要原因是虽然本月结转套数有所下降，但是高层入市套数相对更多。多层比重下降2个百分点，这已经是连续2个月下降，主要原因是本月多层结转套数有所下降，入市套数也相对不多。 目前全市可售住宅中，90平米以下小户型所占比重最大，达32%，比6月下降1个百分点。91-120平米户型和140平米以上户型分别占28%和20%，与6月相比比重没有变化。121-140平米户型占21%，比6月份增加1个百分点。比重增减之间主要原因是本月中大户型入市相对较多，供应比较充足，而小户型本月入市数量相对有所放缓。 四、本月关注区域 盘龙城区域 1、盘龙城宏观市场分析 1.1 地理位置 盘龙城经济开发区地处武汉市北郊黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围在中间。 武汉盘龙城经济开发区原名为武汉市黄陂滠口经济发展区，成立于1992年12月，原辖区为滠口镇，国土范围157.5平方