XX年7月武汉市房地产市场报告下.docVIP

附件：本月开盘项目独家现场纪实 7月，武汉楼市已经进入传统销售谈季，以往开发商会采取休整策略，但是今年武汉三镇开盘数量与6月相比基本持平， 约9个楼盘开盘或新推。本月中心城区开盘量占据主导，并且销售价格得到进一步调整，甚至出现内环楼盘房价低于不少二环、三环楼盘的价格。这反映出开发商开始分化，部分开发商面对市场不明朗，或者由于资金紧张，趁市场没有大跌，抓紧时间开盘。而另外一部分则继续持观望态度，延迟开盘。 1、日常接待式的开盘——都市经典卓锦园 1.1 开盘现场 喊出“将底价革命进行到底”、打出5488元/㎡起价的是位于武昌徐东路上的都市经典3、4组团。而该楼盘6100元/㎡的均价，比其今年3月刚推出时的7200元/㎡均价，每平米低了1100元，相当于一套100平米的房子总价少了11万元。 说是开盘，却只新推出了一栋楼，另捎带着卖两栋老楼的尾盘。一栋18层的楼，两梯6户68套房子，98平三房、116平三房、126平三房三种户型。报纸上发布了不少广告，口号也相当诱人。到现场，却只看到了一排维持秩序的保安，其他没有任何的布置，看不出来跟平时接待有什么不同。要不是跟现场工作人员确认了一下，真怀疑是不是记错了。 既然和平时没有任何不同，那自然也没什么程序、场地划分，自由看房、自由选房、自由订房。九点，售楼部里还是稀稀拉拉7、8个人，等到10点多，人渐渐多了起来，售楼部里人声鼎沸。目测，上午差不多有80余组客户到场，200多人左右。 项目没有认筹、场内场外没有装饰，除投放了一定的报纸广告外，没有采取什么蓄客的手段。以这种情况而言，开盘的上客量还是不错的。这也说明，市场对于房屋、尤其是价格适中的房屋，还是有很大需求的。 项目现场虽然设置了销控表，但自始至终都显示的是19套，没有变化。目测估计成交在10-20套之间。 1.2 项目背景资料 项目位于武昌徐东大街158号麦德龙超市旁，由武汉三镇实业房地产有限公司于2001年4月开始开发。 项目总占地460亩，规划总建筑面积约45万平方米，总户数约为3000户，规划居住人口约1.2万人，分二期开发， 第一期为198亩，第二期为260亩。都市经典第一期包括15栋住宅楼（其中有7栋条式和8栋点式住宅楼），2栋会所和1栋幼儿园。第二期3、4组团卓锦园，于2008年推出。卓锦园用地面积约5.25万方，地面总建筑面积约10.90万方，地下总建筑面积约1.78万方，容积率2.08，建筑密度16.2％，绿化率44.9%，总户数786户。预计09年10月交房。 1.3 营销 价格是项目的主打卖点，报纸广告是项目广告的主要投放方式。 优惠措施为：一次性付款97折、贷款98折。 1.4 点评 都市经典这样的开盘，确实出人意料。但仔细想来，也有很多符合情理的地方：市场不好，情势不定，何况开发商已经憋了这么多年，不怕再憋一下。 价格优惠不大，充其量算是平价。闹中取静、成熟社区是项目最大的两个看点。项目设计时间早，不免存在过时的情况。反映在具体方面有：建筑外形不符合当前审美潮流、外立面造型和颜色设计尚有改进之处，户型存在异形、浪费面积、通透性差、对视等情况。 2、逆势开盘的同鑫花园 2.1 项目介绍 同馨花园位于武汉市桥口区解放大道582号（同济医院斜对面）东依武汉体育馆南京汉大道，西靠硚口体育广场北达解放大道，与蓝天宾馆、同济医院相望，西临桥口宝丰商圈，项目由32栋纯高层建筑物组成 项目占地面积156256平方米 669124平方米26.65%。 本次推出二期二组团4、11、14号楼，共457户。其中11、14号楼为20层板式楼，4号楼为30层点式楼。 开发商：武汉市江华房地产开发公司武汉波涛置业发展有限公司建筑设计：中国轻工业武汉设计工程有限责任公司景观设计：中国轻工业武汉设计工程有限责任公司 2.2 营销 2.2.1 价格 同馨花园均价8200元/㎡，起价6158元/㎡，最高价9118元/㎡。 vip会员28日、29日、30日三天vip看房团活动7月1日至7月10日选房活动凭10万元定金提前选户型参加选房活动的vip会员在7月12日至7月15日的开盘期间得到总房款2万元的优惠。 2.2.3 现场 项目于2008年7月12日开盘，开盘当天共到300余人。营销中心设有40多个座位，并设有单独的VIP会面厅。会场无具体接待人员，只有VIP展示厅有接待。不过会场设有一个总台，在哪里可以拿户型表和楼书。因为展厅空间不大，所以显得比较拥挤。总台接待人员素质一般，没有茶水供应，休息桌上设有奶糖，可随意品尝。开盘当天购买者基本为40岁左右的中年人。来宾有周边公司职员、周边住户和生意人。 开日盘当天叫号200余号，实际进场选房客户约60组，购房者观望情绪明显。当天没有文艺表演活动。 2.2.4 销售 截至当天上午12：00，项目