XX年7月达州房地产市场调研报告1.docVIP

达州房地产市场 调查报告 合富锦绣（重庆） 地产顾问有限公司 2008年7月21日 第一部分 达州简介 达州地处川渝鄂陕四省市结合部，是重庆、成都、武汉、西安四大名城交汇辐射的中心地带，素有“川东明珠”之美誉。幅员面积1.66万平方公里，总人口646万。达州资源富集，交通便捷，旅游文化丰富，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，是秦巴地区交通枢纽、商贸物流和文化旅游中心，特色农产品生产加工基地，冶金建材基地、中国西部天然气能源化工基地。以达州为地理中心形成了广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个市（区）在内的秦巴经济发展圈是革命老区，国家实施西部大开发战略的重点地区，位于该地区中心的达州市当然地承担起了带动和辐射周边地区城市的重任，具备成为川渝鄂陕结合部中心大城市基本条件。达州市已被四川省作为全省重点发展的十大城市之一，随着达州天然气被探明，大规模能源的开发和利用，达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。为适应城市化进程不断加快的新形势，去年我市及时修编了《城市总体规划》，城市性质确定为：“中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽和物流中心，川渝鄂陕结合部区域性中心特大城市”；远景规划控制面积884平方公里，城市空间布局以州河为轴心，形成“一城五片”的结构形态。到2010年，中心城区建成区面积为60平方公里，人口80万人；到2020年，中心城区建成区面积为189平方公里，人口约180万人。城市空间布局：发展建设老城组团、西外组团、北外组团、南外组团“四大组团”。同时，加快罗江、河市、复兴、蒲家、双龙等卫星城镇建设。根据“老城重在疏解整容，西外、南外、北外三大版快加快建设拓展，罗江、复兴、河市、蒲家、双龙等城市组群提速发展”的城市发展方向，全面实施西、南、北三向空间拓展战略。即向北支持通川区加快北外新区开发建设，向南支持达县积极推进天然气能源化工产业区建设，向西着力加快西外经济开发区建设。　　市委、市政府按照“规划先导、构建框架，组团开发、市区（县）联动，市场运作、分步实施，完善功能、突出特色”的思路和“高起点规划，高标准设计、高质量建设、高效能管理”的方针，全面打造大城市，高起点规划四川省特大城市。城市发展将以西城为城市中心，以南城和老城为城市副中心，沿州河发展轴展开，形成“一城五片”的功能分区。重点建设全市城市干道、区域干线及县际公路网络，形成“三纵四横两环”格局，加速建设达州城市环线是重中之重,将有效构建达州作为大城市的基本骨架。随着达州天然气被探明，大规模能源的开发和利用，达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。 合富观点：从上面这些数据我们可以看到，达州建设由于受到本市天然气资源的发现步入了一个快速发展的通道里面，整个城市在居民收入以及消费能力上都有了突飞猛进的提升。潜在的房地产购买力已经逐渐在形成并逐步释放。因此在整个国家房地产市场行情不太好的情况下，达州本地楼盘在销售上也要较周边城市略好一些。 房地产发展状况 近两年来达州房地产市场有了突飞猛进的发展，房地产交易价格一路攀升。由2005年的1200-1500元到2008年的3000元左右的均价，整个城市房价也感受到了达州城市大发展带来的利益。下面是近几年的房地产开发投资的一些数据，如图： 合富观点：根据市中心城区住房及人口状况调查，2007年末，市中心城区实有房屋建筑面积为1898.57万平方米，其中住宅面积1304.00万平方米，私有住宅面积915.81万平方米，成套住宅套数13.09万套。市中心城区居住人口为54.24万人，18.10万户，人均居住面积为24.04平方米。目前整个达州县城房地产开发才刚刚起步，老城区90%房屋在房龄上超过10年，因此结合上面的这些数据我们可以得出这样一个结论，达州市目前驱使人群购房的主要因素是城市居民想改善现有居住环境。加之达州在经济上的跨越式发展，给达州房地产开发带来了前所未有的机遇，开发投资增长迅速。 第三部分：市场政策 1、《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》国务院于6月3日发布《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》。该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。 新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。 与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇