XX年8月18日杭州写字楼市场调研报告.docVIP

杭州写字楼市场调研报告 2010-8-18 一、2010年杭州房地产市场政策背景 1.杭州房地产市场背景 自2010年4月14日起，国务院相继出台 “国四条”， “国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。 2.杭州商业地产机遇 危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。 二、杭州写字楼市场整体概述 1.杭州写字楼市场发展历程 时间 1995年以前 1995-1998 1998-2001 2001-2005 2005至今 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 说明 单位自建办公楼，部分用于租售 市场化操作的写字楼项目大量开发 98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显 以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现 市场 状态 不成熟 市场低迷 供需两旺 板块发展 板块发展快，销售不温不火 2.杭州写字楼土地出让分析 表1：2005-2010写字楼地块出让列表 年份 宗数 总出让面积 （万㎡） 可建面积 （万㎡） 总成交金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 2005 25 56 209 65，5839 3140 2006 26 22 87 24，9359 2863 2007 35 87 327 169，467 5188 2008 11 34 131 49，0973 3747 2009 37 58 195 115，9656 5948 2010 22 42 162 95，9162 5911 统计时间截至8月18日，资料来源：国土资源网 3.整体存量分析 根据杭州透明售房网显示，截止2010-8-18日，杭州市在售的写字楼总面积为70万方，总套数为6357套。 4.客户群分析 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 小结： 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。 杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。 三、写字楼板块分析 1.板块综述 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。 2.各板块初步分析 从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级： 第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。 第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。 第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。 3.主流板块分析 黄龙商圈 核心驱动力 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才，省、市级的公建配套 租金/售价 租金：集中3.5-4.5元/ ㎡/-4.0万元/㎡8-18元/㎡/85%以上； 投资客较活跃，以机构投资者居多； 区域现状 黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部； 短时期内没有取代其顶级商务区地位的板块出现； 写字楼整体出租比例较高； 政府部门集中，吸引有国资背景的企业入住周边写字楼； 黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。 未来发展趋势 高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住； 高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门； 成为企业对外昭示实力的窗口； 随着杭州市经济的快速增长，外来投资将会加大，而黄龙写字楼供应量的将会越来越稀少，交通的拥堵，部分需求无法得到满足，将会向同级别或更高级