XX年7月南宁商业地产调研报告.docVIP

南宁商业地产调研报告 营销中心市场部 2007年7月目录 一、国家宏观政策 1 二、南宁城市经济环境 2 三、南宁市商业地产概况 8 四、三大类型商铺对比分析 14 五、结论 17 附件1 商铺调查问卷 附件2 调查统计表 调研目的： ※　初步了解南宁的商业地产状况 ※　具体分析何种类型的商铺更适宜投资 调研分析方法： ※　发放调查问卷 ※　权重评价 一、国家宏观政策 商业地产本身隶属于房地产市场，从这个意义上来说，商业地产与其他房地产商品一样受土地政策、税收政策、金融政策等的影响。这些政策从不同的角度介入，引导商业地产朝着规范和健康的方向发展。 ◆ 国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”2007年2月1日起，土地增值税清算开始执行正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。之前，国家宏观调控一直针对房地产住宅方面，而此次土地增值税清算对商业地产一视同仁。调整房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从年月日起，对购买房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 2、产业结构 2006年，南宁市三次产业的比重由上年的16.55：31.96：51.49发展为15.63：34.05：50.32，第二产业比重上升2.09个百分点，第一、第三产业比重分别下降0.92和1.17个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为9.7%、44.2%和46.1%，第二产业对经济增长的推动作用显著增强，第三产业仍然是经济增长的主动力。由于南宁市政府积极调整产业结构，使得近年来三次产业增加值逐年增长。2007年一季度，第一产业增加值16.71亿元，增长8%，第二产业增加值74.81亿元，增长22.3%，第三产业增加值128.12亿元，增长14.1%。 3、城市规划 2005年，南宁市总面积6479平方公里，人口近650万，中心城区常住人口156.37万。城区面积1799平方公里，建成区面积150平方公里。根据《南宁市城市近期建设规划（2006－2010）》2010年中心城区人口规模将达到210万人，城市建设用地规模控制在216平方公里左右。以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南战略目标，规划确定城市未来的发展方向是向东——完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；向西——加快相思湖新区建设步伐；向南——提升江南片区，启动建设五象新区。城市建设目标是建设全国最佳人居环境的中国绿城构建国内外饮食文化荟萃的美食天堂，发展商业贸易和旅游，打造现代休闲体验为主的旅游胜地。南宁市对全市的城市主干道实施改造建设，已建成公里的快速环道和公里的高速环道，建设跨江大桥7座和城市立交桥11座，市区内基本形成了四环五横三纵的交通网络其功能已初现端倪南宁城市轻轨建设也已列入政府工作议事日程，计划2008年开工建设。2006年，南宁市城镇居民家庭人均消费性支出7303元，同比增长6.09%。恩格尔系数（人均食品支出占消费支出的比重）为39.26%，比上年同期下降1.11个百分点。恩格尔系数在40－50％衡量已进入小康水平的重要指标。相对富裕的发展阶段 消费额（元） 同比增长（%） 比重（%） 人均消费性支出 2096 14.39 100 1、食品 873 16.44 41.7 2、衣着 173 14.97 8.3 3、家庭设备用品及服务 124 -6.79 5.9 4、医疗保健 97 -0.86 4.6 5、交通和通信 352 71.48 16.8 6、娱乐教育文化服务 260 2.84 12.4 7、居住 174 -15.29 8.3 8、杂项商品和服务 43 13.85 2.1 以上数据来源：南宁市统计局 小结 ● 近年来，南宁市商业发展速度很快，社会消费品零售总额每年以13%的速度增长，与此同时，南宁市的商业建设也在大踏步前进。通过把南宁建成区域性购物中心、物流中心和美食天堂，南宁的人流量、资金量、信息量以及辐射力必将大大增加，由此必然推进商业地产的发展。 ● 随着南宁城镇居民收入水平