XX年8月24日昆山房地产市场调研报告2.docVIP

昆山房地产市场调研报告 2010年-8月-24日 目录 区域概况 城市区位 区位交通 区位优势 区位经济位置 二、昆山市总体社会及经济发展状况 昆山2010年经济发展背景 GDP指标 2010年昆山市的经济综合实力明显增强。2010年上半年实现全市GDP总值955亿元，同比增长了21.5% 2010年昆山市人均GDP达到2.4万元人民币。 固定资产投资 2010年上半年昆山全市完成固定资产投资245.60亿元，同比增长19.8%，增速比去年同期显著提高4.4个百分点，比一季度略增0.8个百分点。 2010年昆山上半年全市完成房地产投资93.78亿元，同比增长48.1%，增速高于服务业投资速度17.6个百分点。房地产投资占服务业投资总量的比重为64.1%，比去年同期提高7.6个百分点。其中，住宅投资60.53亿元，同比增长34.1%。受房产新政和当前没有新建楼盘放量供应影响，上半年全市商品房销售理性。1-6月全市商品房销售面积为152.06万平方米，同比增长1.4%，与去年同期基本持平。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，上半年，全市实现社会消费品零售总额165.50亿元，同比增长19.6%，增幅居五（县）市之首，高出苏州全市平均增幅1.2个百分点。零售额总量持续扩大，与五（县）市排名第一的常熟总量仅差5.51亿。增速加快，增幅比上年同期提高1.7个百分点。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，人均交通通讯费支出689元，同比增长55.6%。，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2010年昆山实际利用外资11.1亿美圆，增长6.3%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，昆山作为中国大，比邻上海这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 截至今年2月末，人民币存款余额1580.86亿元，比年初增加89.77亿元，增长6.02%，同比多增27.78亿元，增长44.82%；人民币贷款余额1202.76亿元，比年初增加96.65亿元，增长8.74%，同比多增30.50亿元，增长46.11%。2008年国际金融危机影响和国家宏观调控政策转变等因素，昆山产业投资面临新的挑战和机遇。 经济增长 2009年在国际金融危机对外向型经济发展造成不利影响的形势下，昆山市却在第四季度圆满实现了全市外向型经济各项主要指标逆势增长的好成绩，2010年第一季度外经济各项指标延续了去年第四季度的增长态势，开局良好。 2010年一季度，批准利用外资项目117个，注册外资金额15.23亿美元，同比增长0.8%，其中增资所占比重达48.2%，超亿美元的项目1个；累计实际利用外资 4.86亿美元，同比增长6.9%。实现进出口总额192.47亿美元，同比增长71.8%，实现贸易顺差53.54亿美元。其中出口总额123.00亿美元，同比增长57.8%；进口总额69.47亿美元，同比增长104.0%。 据有关部门预测，昆山今年GDP可达2000亿元，同比增长将达25%。 昆山经济发展政策 产业政策 昆山加快推进产业结构转型，构建以高新技术产业为导向、先进制造业为基础、现代服务业为支撑、现代都市农业为特色的现代产业体系。 房地产投资额迅速增加，2010年上半年有了一个新的激增，245.60亿元，同比增长19.8%，可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速增长。 空置面积在批准预售面积增加的同时在减少，结合新楼住宅销售面积来看，空置量的减少主要得益于旧有空置楼盘的消化，在投资额增长大幅超过预售面积增长的情况下，说明投资增加集中在中高档住宅，而空置楼盘由于设计或管理落后以低价策略进行消化达到了较理想的效果。 销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。 在批准预售面积大幅上涨的同时，新楼住宅销售面积的增长是有限的和不明显的，说明目前还有较多的项目开发有较大的不成熟成分，造成新产品积压。 昆山市房地产三级市场经过多年的积累，有序成长，如今三级市场与二级市场交易量比值已经达到了41.15%，为二级市场的活跃提供了相当的基础。 房地产发展趋势 新都市主义与住宅郊区化 从上图我们可以看到，关内关外的开发比例一直在稳定的变化着，关外大规模的土地供给量的不断增加以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化成为不争的事实，万科四季花城、中海怡翠山庄、新亚洲花园，振业横岗项目等一大批楼盘的面市和开发在不断的证明这一点。随着成熟地段的土地的稀缺性的加强，区域配套极为成熟的楼盘对应客户的时间观念的进一步加