XX年8月山东沂南中意家园项目营销策划报告下.docVIP

空调板（可统一改成小型储藏生活阳台，不算面积） 3、户型设计的核心指导思想 关于楼座立面的整体统一与局部细化 项目立面造型很重要，这既是审美的需要，更是风格塑造的需要，因此，立面设计之前提就是户型设计，在户型设计时就要考虑到未来的立面塑造。 户型设计的同时，需充分考虑到单元与单元拼合成整体楼座时的细节问题，如侧窗、立面退槽之间的链接是否连续成为一体，拼接后的立面效果是否整洁统一等。 户型设计的同时，需考虑在适当的地方通过阳台、南向飘窗、拐角飘窗、拐角阳台、八角窗等的设计实现立面的局部丰富。 项目大户型在设计时应该尽量通过八角窗或侧阳台的形式来丰富整理立面效果，示意如下。 关于楼座的面宽 充分发挥地块的面宽优势，严格控制楼座进深。 同一楼座内，充分利用南面面宽进行设计。 在外型设计上必须避免户与户之间的采光遮挡。 关于高压走廊 考虑到客户对高压走廊的抗性，建议高压走廊两侧楼座的端户型适当做小。 关于开窗的设计 地块中间楼座在条件允许的情况下，尽可能的增加南向飘窗。 高压线两侧楼座的端头户型，需要开窗时建议以条窗或高窗形式，尽量缩小面向高压走廊的视野范围。 关于端户的设计 原则上讲，东端户要比西端户大，个别楼座（可能需适当压缩东端户，即便如此，也不允许出现西端户比东端户大的情况。 所有端户型均可以在侧墙开窗，以实现户型内所有空间的全明设计。 关于客厅的设计 除经济型两居、经济型三居外，原则上客厅必须保证是南向客厅。 个别景观资源好的东端户可酌情考虑中厅。 关于顶层的建议 为解决顶层难去化的问题，建议所有建筑增设空中花园。 关于规避双倍契税的建议 豪华型三居户型，建筑面积必须控制在142㎡以内，以避免产生双倍契税； 具体的户型面积建议 所有户型的卧室开间最小不能小于2.7米，包括书房； 对所有的舒适型户型而言，主卧带卫生间的户型设计，主卧所带卫生间的面积不应小于5㎡。 针对高层的其他建议 高层楼座不建议采用北侧结构后退。经济型户型做到方正实用即可，应简化外部造型，进而丰富内部空间结构。结构凹槽的出现会降低户型的实用性。 4、园林景观 区域项目园林景观分析 区域项目园林品质普遍偏低，缺乏艺术与人文气息，不具鲜明的特色，园林景观需要赋予更多的内涵以实现品质的升级，注重园林与建筑的统一性。 对于优秀的小区园林而言，社区园林不仅仅是为了美化环境，这只是园林景观的基本功能，更高一个层面的是园林景观是讲究建筑、人文情感、地域历史等多个层面的复合，集美化环境、艺术观赏、生活情趣于一身，做到建筑与园林之间的和谐共融。 济南锦锈泉城园林景观 对于本案而言，如何利用好项目现有的规划条件和资源，打造出在沂南市场有拥有鲜明特色的项目品质，同时在成本上得到合理的控制，形成独特的园林品质，提升项目品质的同时，促进公司的品牌提升，成为区域市场中高端项目中的代表作品。基于这些考虑，我们对项目各个层面进行了价值再挖掘，提出以下园林景观规划建议： 本案园林景观设计原则 尊重区域工业文化的历史传承，艺术化的修饰后，使之与人们的居住生活形态达到和谐共融，打造富有生活情趣的景观意境，为业主提供高品味的生活和享受自然的唯美居住环境。 园林景观规划充分尊重区域工业历史背景下的工业情结 优秀的建筑决不仅仅只有房子，他还有很多的故事让人回味。本案所处地块是沂南旅游文化发源地，如何传承并发扬一种全新的居住文化理念，将其艺术化加工，融于社区的园林景观规划，为我们的社区增添文化气息和知识活力。 主要可从二个方面考虑与景观设计的融合： 以历史为素材，适当的融合一些标志性的事件或元素；以沂南印象为素材，融入沂南传统老建筑的一些建筑或生活元素，让沂南的印迹再度浮现，融入本案，让客户在现代的建筑中寻找到一些对传统居住元素的怀念和回归。 下行调整的市场，设计充分考虑成本的合理控制 就目前房地产市场环境而言，整体市场下行调整，整体经济增长速度放缓，预计整体行业的调整将有一定的周期性，受市场惯性的影响，未来市场走势不明朗，因此在设计阶段就应该对项目的成本合理控制，充分考虑，使得本案的园林品质融入更多的人文艺术色彩，在软性层面为园林景观品质的提升注入更多的活力和能量。 与建筑和周边环境的和谐共融 建筑、景观、周边环境和谐共融，这也体现着我们对于城市的责任和项目的深度理解，也是尊重整体环境的体现。本案北侧有恐龙公园、游泳馆等正在推进，项目的景观规划应考虑与诸葛亮旅游文化景观的搭接，同时考虑人参与景观的合理尺度。 第五部分：关于开发战略与价格 一、销售目标 我们的目标：品牌+价值的双赢 1、定价原则 在当前的市场情况下，价格通常是影响交易成败的重要因素，同时也是市场营销组合中最难以确定的因素。另一方面讲它还是市场营销组合中最灵活的因素，可以对市场作出灵敏的反映。 产开发商定价的目标是促进销售