XX年7月深圳市龙岗区牛角龙村旧改项目价格定位方案.docVIP

深圳市龙岗区牛角龙村旧改 项目价格定位方案 深圳**地产顾问公司 二00八年七月 目 录 第一部分 市场分析 3 一、市场走势判断 3 二、深圳房地产市场走势分析 5 三、项目所在片区——坪山片区分析 6 四、在售及待售项目分析 12 第二部分 项目SWOT分析 17 一、项目概况 17 二、项目周边配套 18 三、项目经济指标 19 四、项目SWOT分析 20 第三部分 价格定位 22 第一部分 市场分析 一、市场走势判断 进入2008年，中国的房地产市场开始进入高位调整期。“价滞量缩”已成为当前楼市的“标准动作”，楼市价格松动已现端倪。尽管开发商促销手段花样翻新，有些项目甚至直接降价促销，但市场成交依然持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。 ◎ 涨幅稳步回落。 国家发改委、国家统计局最新调查显示，二季度全国35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8%,比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。 三、项目所在片区——坪山片区分析 1、坪山经济发展现状 龙岗区坪山街道作为深圳的大工业生产基地，经济取得了飞速的发展，但经济运行中依然存在基础设施建设滞后、资源利用率较低、第三产业比重明显偏低、利用外资形势逐渐严峻、人才结构不合理等诸多问题。2003年，坪山街道三次产业比例为：3.3：83.8：12.9。工业仍然是坪山街道经济发展的主导产业，在全区国民经济增长中工业的贡献率高达83.8%。与深圳市三次产业比例结构相比，坪山街道经济中工业为绝对主导产业，第三产业比例过低，这既不符合现代经济的产业结构要求，与特区内相比时，经济活力又明显不足；第三产业发展相对滞后，使城市规划、建设、管理与城市的高速发展不相适应。第三产业比例低直接影响到龙岗经济发展的活力，生活服务配套设施不健全不利于中高级人才的引入，影响新技术、新工艺的推广，从而无法解决现有资源利用率过低、招商引资形式严峻和人才结构不合理等问题。 坪山作为深圳市重要的高新技术出口加工基地、龙岗区工业重镇，除了拥有深圳市大工业区、宝龙工业区、碧岭工业区、罗湖工业区等数个市区级开发区，还拥有高思特工业城、坪环工业村、坪环工业城等众多中小型工业区，已经成为龙岗经济发展中重要的增长极之一。 2、坪山房地产发展趋势判断 坪山地处深圳东部工业组团，是深圳东部发展轴上重要节点，他比邻宝龙工业城、惠州石化、盐田港后方陆域，受到大亚湾经济圈层辐射，土地资源丰富，在整个组团174.42平方公里的用地内，可建设用地82.44平方公里，现状已建设用地27.14平方公里，占1/3不到，尚余可开发用地近50平方公里，这是坪山自身具备的最大发展优势。 1）坪山房地产现状分析 2004年深圳市进行城市化改造，取消原来的坪山镇，成立了坪山街道办，展开了旧城（村）改造行动。原来的工业区、旧村纷纷进行旧改，但是由于市场不明确，房地产公司前期资金投入较少，坪山的旧城（村）改造才刚刚开始，现在仅有少数几个项目在售，如万科·金域东郡、金众·蓝钻风景，随着宝龙工业区、出口加工区、罗湖工业园的大规模开发建设、将加速坪山的经济发展和人口的聚集，必然会有更多住宅需求。 2）坪山房地产前景分析 坪山近年来工业发达，经济连年持续走强，而长期以来坪山本地市场缺乏有影响力的大盘、热盘，也缺乏知名大发展商进驻。近期随着万科、金众等一些品牌开发商项目的入市，以及即将面市的深业项目和振业项目，这一局面将有所改观。 而深圳关内经过20年的开发，可供大规模成片开发的的用地已十分有限，房地产开发商的目光纷纷转向了关外，而坪山因处于起步阶段，可供成片开发的用地较多，完全有能力凭借地理上的优势形成新的房地产热点。 3、坪山新城规划前景 2007年年初，深圳市国土规划局公布了光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城四大新城的规划方案。明确了新城的功能定位，进一步优化城市空间结构、完善公共及市政基础设施建设、全面提升特区外的城市环境、优先发展大容量快速公交系统、加强城市区域或组团间的交通联系。2007年08月19日，位于深圳西北部的光明新区率先揭牌运作，这也标志着关外的四大新城进入实质性的发展阶段。随着各项目工作的进展，东部新城是否也会成立新区应该引起足够重视，按目前情况分析，这是极有可能的，估计也只是时间问题了。行政区的正式确立示意着政府对四大新城的合法性预以确认，届时，整体服务效率将得到提升，公共配套会得到改善。 1、初步建立以原坪山墟镇为中心，以东、西、北放射路网为基本发展骨架，轴带结合、梯度推进的布局结构，为长远发展打下坚实基础。 建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务设施，适应现代化生产和生活的需求，充分考虑区级、街道办级配套设施的用地安排和工程管线的协调与衔接。 保护城市环境资源，逐步实现城市人文环