XX年8月杭州钱江世纪城项目产品建议书.docVIP

杭州钱江世纪城项目产品建议书 （2010年8月） 总体定位： 总体概念： 超甲级写字楼+顶级CEO行政官邸+精品商业 钱江世纪城.新CBD.全新城市标杆 新兴CBD标志性绿色复合型城市综合体 业态定位： 根据以上物业形态规划建议，项目将打造成集甲级写字楼（含集团总部）+顶级行政官邸（类住宅）+精品商业配套为一体 业态分布、规模及品质定位 业态分类及规模建议： 类别 业态定位 配比建议 品质定位 可售 102084.15 写字楼 40000 甲级写字楼 类住宅 60000 顶级酒店式行政公馆 不可售 18014.85 企业总部 6000 甲级写字楼顶层楼层 持有商业 8000-10000 若干精品独栋商业 持有办公 4000-6000 甲级写字楼内 总体规划建议： 规划建议前的思考： 写字楼、类住宅、商业三种业态，若独立存在，则相互之间将产生较多的干扰， 规划设计中如何做到三种业态的共生，较为关键！ 2.1、整体规划布局建议： 整体规划布局建议采用半内围合式设计，做到局部对外开放同时，内部又自成一体的共生关系。 对外：形成相对独立封闭空间； 对内：类住宅、写字楼、商业通过围合式布局，三种业态基本实现相对独立（如交通动线、 时间差异等），互不干扰；同时又共享多种资源（如景观、商业配套、地下车库等），满足共生要求 2.2、出入口及交通动线设置建议 车行主入口建议： 写字楼： 沿规划道路1设置地下车库入口，如图所示A处； 行政官邸：考虑到类住宅的独立性，建议在规划道路2设置行政公馆主地下车库入口，如图所示B处 人行主入口建议： 写字楼：公园西路，设置主入口广场，做为写字楼项目的形象展示面； 行政官邸 ：规划道路2设置 商业入口建议： 商业双开门设计，对外沿公园西路、庆春路为商业入口，对内通过中央景观连接； 2.4、参考案例：杭州公元大厦 写字楼产品建议 3.1、写字楼客户定位： 按需求面积（500/1000/1500以上） 分 类 具体描述 置业取向 需求 面积 价格 承受 配套 完善度 形象 档次 交通 停车 投资 回报 区行业 集中度 景观 要求 顶 级 客 户 行业 跨国性金融（银行证券保险）、纯贸易（进出口代理批发零售）类、资本投资类、咨询顾问类（管理法律会计设计网络资讯媒体等）公司地区总部、代表处 1500平米以上 承受力高 高 高 高 适中 偏低 偏低 高 基于第2产业跨国性公司区域营销总部、研发、服务中心 资产规模 规模大，知名度高，属世界500强、行业百强 资本来源 以外资为主 高 级 客 户 行业 全国性的金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，国家部委行业机构办事处、代表处 1000平米以上为主 偏高 偏高 高 高 适中 适中 偏低 偏高 基于第2产业的全国性公司杭州营销总部、研发、服务中心 资产规模 规模大，知名度高。 资本来源 以外资控股、中外合资、国有控股为主 中 高 级 客 户 行业 区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处 500平米以上为主 中等 偏高 偏高 高 高 适中 偏高 适中 偏高 偏高 基于第2产业区域性公司杭州营销总部、研发、服务中心 资产规模 规模中等偏大，知名度较高。 资本来源 以中外合资、港台资、国内股份制企业为主 按客户购买意图划分： 类型 目标客群 投资类客户 萧山本地客户，宁围镇中小企业主、萧山其他地区的投资客； 浙江省内其他城市如台州、金华、慈溪、义务、温州等地的投资客； 杭州主城区的投资客，其中一批将从钱江新城市分流而来。宁围镇的中小企业、少量萧山其他地区的企业； 杭州，包含从钱江新城分流而来的客户； 浙江省内其他城市如台州、金华、慈溪、义务、温州等地的发展型企业客户。萧山商务区的部分企业； 宁围镇的企业； 钱江新城分流过来的外地或杭州企业； 外资来杭发展的企业； 其他钱江世纪城周边板块的企业，如江东新城、空港新城等、博奥城等； 浙江省内其他三四线城市的发展型企业设在杭州的分公司或办事处等。 专业服务业（律师、会计、咨询、中介等）——看重办公性价比和萧山以南的省内客户 金融业（证券、银行、投资公司等）——看重萧山巨大民间资本和经济活力，融入萧山 贸易物流（外贸、物流）——看重世纪城的CBD平台和资源，进行自身的品牌和形象升级 制造业（钢构、化纤等）——对萧山本土CBD的归属感，作为自身形象升级和贸易接待窗 3.2、写字楼建筑设计和配置建议 超甲级写字楼配置（以甲A写字