XX年8月滕州房地产市场调研报告.docVIP

目录 一、滕州地理 3 二、经济发展 5 三、城市格局 10 四、市场现状 14 （一）房地产开发企业 14 （二）历年主要数据比对分析 15 （三）2010年上半年房地产市场数据 17 （四）公寓市场 18 （五）区域性房产政策 18 五、市场个案 19 六、市场特点 20 (一)购房动机 20 (二)价格区间 20 (三)户型配置 21 (四)物业形态 21 (五)高端产品较少 22 (六)团购现象较多 22 七、市场潜力 23 （一）旧城改造 23 （二）城市北部 27 八、竞争个案 31 九、本案分析 34 (一)地块经济指标 34 (二)项目规划 35 (三)户型面积 37 (四)地块SWOT分析 37 十、营销策略 38 (一)目标客户 38 (二)销售分期 38 (三)市场定位 38 (四)市场策略 40 (五)广告策略 43 一、滕州地理 山东省滕州市位于山东省南部，江苏、山东、河南、安徽四省交界，淮海经济区中心地带。 地利交通位置优越，处在北京至上海的中间位置。104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河和京沪高速铁路穿境而过；方圆200公里范围内有济南、徐州、临沂、济宁四个机场；到青岛港、日照港，均有高速公路连接，交通网络四通八达，山东重要的商品集散地。滕州自古就有“九省通衢”之称 东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山湖、与微山县相连，北靠孔孟之乡、和邹城市接壤。全市总土地面积1485平方公里，境内东西宽45公里，南北长46公里。2009年末统计人口167.20万，城镇人口50.65万。是山东省人口最多的县级市。辖17镇、4个街道办事处，1226个行政村（居委会）。 二、经济发展 滕州是全国县域经济基本竞争力百强县，山东省县域经济三十强，第二产业较发达的城市。随着城市化建设第三产业逐步壮大，其中，旧城改造带动的房地产业开发也逐步成为其重要的经济拉动力。 2007-2009年三次产业GDP 2007-2009年三次产业及房地产固定投资 2007-2009年GDP产值（亿元） 2007-2009年三次产业及房地产固定投资（亿元） 年份 一产业 二产业 三产业 年份 一产 二产 三产 房地产 2007 44.35 247.69 125.63 2007 1.08 79.87 35.69 17.15 2008 45.72 278.65 152.76 2008 1.87亿 101.99 46.68 18.44 2009 49.53 305.03 190.65 2009 1.97亿 114.89 78.51 35.16 机械制造、煤化工、新型建材、能源、食品医药、轻纺等产业为支柱产业。以西岗镇、级索镇为代表。2009年人均GDP34700元，在山东省内处中等水平。 其它 能源 煤化 机械 轻纺 建材 食品药材 16.90% 17% 12.70% 24.20% 5.30% 11.30% 12.60%  　 龙泉 荆河 北辛 善南 西岗 级索 人口 105553 109820 90274 20462 127706 85517 户数 44777 45334 33883 6848 47081 23653 GDP总产值 296137 282685 265570 58530 383151 375160 枣庄地区人均GDP指标 　 枣庄市 枣庄市区 薛城 峄城 台儿庄 山亭 滕州 人均GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 职工平均工资 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 固定资产投资 5797950 990668 671435 596155 477129 391310 1953688 滕州居民生活水平主要指标 　 年平均工资（元） 可支配收入（元） 消费性支出（元） 用电量（千瓦时） 2007 17916 12585 7629 25092 2008 21929 14320 8842 29835 2009 24311 15651 9608 34337 三、发展格局 滕州市规划城区面积75平方公里，其中建成面积达43.63平方公里。由南、北环路、龙泉路、西环路、平行路构成规划中的城区。 按城市区域功能来划分，目前滕州城区可划分成四大区域。 1商业中心区： 荆河中路、府前路、杏坛路构成传统的老城区，商业较发达。现代城市商业建筑和传统居民社区交错。随着近几年旧城改造加速进行，原中心城区大规模的居民旧城住宅区逐步减少，改造开发难度将加大。 2东部居民生活区： 荆河以东龙泉街道的荆河东路、龙泉中路构成目前滕州建设较迅速的大规模居民生