XX年9月29日某项目高层及联排别墅产品建议1.docVIP

产品建议书 一、产品定位 从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。 1、产品类型 本项目建议采取联排别墅+高层的组合模式。 2、产品配比 物业形式 户型配比 户数比例 户数 联排别墅 （280-340平米） 三层设计，三联排以上，下沉式庭院，阳光地下室，电梯入户 280-340平米（5-6居室） 高层 （85-130平米） 85-95平米 85-95平米（二居室） 100-130 平米 100平米（三居室） 116平米（三居室） 120平米（三居室） 130平米（三居室） 二、建筑风格建议 建议采用现代欧陆风格（新古典风格） 新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。 三、高层产品建议 1、宽大方正、使用率高、去化速度快的中小户型（80-130平米）； 2、南北通透，采光、通风良好，室内可见部位尽量无梁无柱； 3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型适度创新。 在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。提供超值感，面积的赠送应符合东营当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格。 第三部分 联排别墅产品建议 一、联排别墅主要特点 联排别墅建筑特征概括为：“三联以上、独门独户、有天有地” 其大致特征如下： 1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。 2、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。 3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。 4、联排别墅空间可能包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍： 1） 起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、阳光房。 2） 交通空间，包括门厅、走道、楼梯。 3） 卧室空间，包括主卧室、次卧室。 4）后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、储藏室。 5）花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。 5、联排别墅只有边户为三个采光面，当中的户型只有两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。 二、联排别墅户型定位 （一）联排别墅的发展趋势——联排别墅趋向独栋 联排别墅主要建筑形式如下： 1、“侧花园”式别墅，拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍漫步 2、“L”形院墅联排——上海新浦江城 3、“凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 4、地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 5、大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城 （二）单体方案推荐——类独栋联排 1、类独栋产品特点 “类独栋”产品中高端定位，面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间利用，视听室功能的增加，两层，注重社区内部景观环境营造。 1）注重室内的采光和景观品质，内部布局的不断升级，提高室内采光的同时，考虑节地原则。 2）地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值。 3）花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。 4）提高联排密度和容积率，通过室内空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性。 2、“凹”型 两层，总建筑面积约260平方米， “凹”型布局，中间围和56平方米庭院； 大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。     3、L型——案例成都置信芙蓉青城 形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。 舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足； 双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园； 景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。 2、“L”——上海新浦江城 L形院墅，围和更大的庭院空间 两层，建筑面积204平方米； L形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间;L形建