XX年9月成都市房地产市场分析报告1.docVIP

成都市2011年9月市场报告 第一部分 市场简述 银行开始提高首置群体贷款利率标准，不仅将降低购房者购买力，同时还将助长观望； 自限购以来，住宅新增供应量月月超过当月成交量，市场存量有累卵之危； “金九”泡汤，全面促销“死灰复燃”， 房市价格大战II可能一触即发。 第二部分 商品住宅市场分析 一、成都主城区商品住宅整体分析 1、整体市场分析 图1：2010年9月—2011年9月主城区商品住宅供求关系 （数据来源：易居中国） 9月商品住宅新增供应量131.56万㎡，环比上涨118%，同比上涨28%。 9月商品住宅成交量40.38万㎡，环比上涨15.37%，同比下降42.92%。 9月供销比1.72，与上月持平，连续7个月保持高供销比。 9月成都主城区商品住宅新增供应量大幅上涨118%，除了传统的“金九银十”惯性增长外，由于宏观调控政策的进一步加紧，集中“降价试探”和“预备抛货”的市场策略也在冰冷的市场环境下交错。 成交情况方面，9月主城区成交40.38万平方米，部分楼盘在房交会前提前采取降价策略，在一定程度上推动了购房者的下单决心，从而使成交量有所上涨，但环比与同比数据显示，小幅价格下降并未大幅推动成交量。 图2：2011年1—9月商品住宅每日成交情况 （数据来源：易居中国） 9月日均成交面积1.35万/平方米，日成交套数138.87套，自限购令下达以来，成都市的成交量一直保持在这一低位水平。 图3：2010年1月—2011年9月商品住宅可售数据分析 （数据来源：成都市房管局、易居中国） 9月，由于供销比依旧高企，市场存量已超过600万平方米，达到了675.05万平方米。按照3月以来的平均月成交量（31.96平方米/月），去化周期已延长至21个月，市场的存量风险已开始凸显。 图4：2011年9月每日商品住宅成交情况 （数据来源：易居中国） 9月的日成交情况依旧出现相似的波段式区县，周末是波谷，工作日是波峰，值得注意的一点是在9月前三周，日成交数据基本保持在15000—20000平方米这一区间内，而靠近9月最后一个周末该项数据逐步下降到10000—15000平方米这一区间，说明购房者的观望情绪在逐步加强，这一方面是与接近房交会，购房者对楼盘优惠尚有所期待；另一方面，9月对首次置业者的贷款利率调整为上浮10%—15%，致使购房者的观望情绪加强，购买能力下降。 图5：2010年1月—2011年9月成交情况量价分析 （数据来源：易居中国） 9月成都主城区商品住宅价格为9153元/㎡，相对8月成交价水平有所下降，环比下降3.13%。价格下降与各个楼盘开始采取降价措施不无关系，目前大部分楼盘的优惠幅度集中在5%—10%，10%是目前成都市房管局非官方制定的调价下限。 2、畅销楼盘特征分析 以月销售面积5000㎡以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。（畅销楼盘共有20个） 图6：畅销楼盘价格因素分析 （数据来源：易居中国） 9月畅销楼盘中1万元/平方米以上的占到了28%，楼盘包括万达金牛广场、建发天府鹭洲、中海城南一号等项目，但其中万达金牛广场又在这一类型楼盘中占比最大（约40%），成交套均面积约在86平方米/套。 8500-9000元/平方米价格段楼盘占到了22%，该价格段的楼盘都具有相似的特征，就是处于长期被看好的区域，并且都具有良好的开发品牌和楼盘口碑，近期通过调整价格在一定程度上提高了成交量，这些项目包括华润凤凰城、中大君悦金沙、蓝光金楠府、华侨城、时代晶科名苑。 7000—7500元/平方米价格段楼盘占到了22%，楼盘包括保利香槟国际、远洋朗郡、玲珑郡、保利花园、保利心语花园、华宇阳光尚座。 图7：畅销楼盘套均成交面积 （数据来源：易居中国） 9月畅销楼盘的特征是以8000元/平方米为分界岭，这一水平线以下的楼盘成交套均面积都在90平方米/套以下；这一水平线以上的楼盘成交套均面积都在100平方米/套以上。 简单从数据层面分析，8000元/平方米可能是首置和改善型群体的一个需求分界线，或者说购买力分界线，首置群体的总价承受力在70万/套以下，而改善型群体由于其产品需求和购买能力的区别，总价承受力在80万/套以上。 图8：2011年9月畅销楼盘成交总价 （数据来源：易居中国） 26个畅销楼盘中，总价在70万/套的楼盘有11个，70—100万/套的楼盘则有9个楼盘，目前畅销楼盘的总价控制较为明显。 二、郊区商品住宅分析 1、城/郊成交量对比 图9：城/郊成交情况 （数据来源：易居中国） 2011年9月，成都郊区商品住宅成交面积85.5万平方米，环比略降，与8月基本持平；成交价格5667元/平方米，环比下