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2006年一季度重点关注区域房地产市场分析报告 (杭州、开封、徐州、宁波) 营销管理部 2006.4.3 杭州市2006年一季度市场分析报告 一、房地产政策 （一）国家面政策 1、地下建筑征收房地产税。财政部和国家税务总局在《关于具备房屋功能的地下建筑征收房地产税的通知》中明确指出，2006年1月1日起，在房地产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，都将依照有关规定征收房地产税。 2、发改委2006地产调控要点。2月份国家发改委出台2006年地产调控工作重点，包括以下五个方面：着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应；加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题；加强房地产市场综合监管，规范市场秩序；进一步深化改革，引导和鼓励居民住房梯次消费；健全协调机制，把握舆论导向。 3、房开企业所得税调整。3月20号国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（31号文），对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。建设部、监察部今年规划监察重点是中低价房3月底，建设部和监察部联合发布《建设部、监察部城乡规划效能监察领导小组办公室2006年度工作计划要点》，其中提出：今年城乡规划监察重点将直指中低价房，要求各地明确近几年普通商品房和经济适用房建设规模及进度，其中普通老百姓最关心的是政府将“对中低价房套型、居住环境等进行监管”。四部委严禁政府投资项目由建筑企业垫款3月23日，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行四部委联合发文，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设。1月5日，杭州市政府召开第97次常务会议，专题分析杭州市房地产市场形势。会议透露出将在金融支持、降低房地产交易成本、完善住房公积金制度、推行购房入户、改善住房供应体系等方面，结合杭州实际，采取一系列新措施，确保杭州房地产市场稳定健康发展。2010年，我市的人均居住使用面积将达到20平方米以上。年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 供应总量（亩） 5837 564 2814 2105 4403 6012 3200 2500 商品房用地 1462 492 1819 1868 2078 3567 2、一季度土地出让信息 一季度，杭州主城区仅有一块土地挂牌，用地性质为商业，地块位置和规划指标概况如下： 地块编号 地块坐落 出让 面积 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 杭政储出[2006]1号 拱墅区（台州路步行街地块），东至上塘路高架，南至规划道路，西至金华路，北至规划道路 20898M2 商业步行街（商业用地） 2.0～2.2 59% ≥20% （资料来源—杭州市国土资源局） 3、一季度土地成交信息 一季度杭州主城区共成交土地460.47亩，其中住宅用地仅28.07亩，土地成交信息付表如下： 一季度杭州主城区共成交土地窗体顶部 宗地名称 土地坐落 出让面积（M2） 总成交价（万元） 竞得人 成交日期 杭政储出[2005]67号 A2地块） 38.33亩 7048 杭州伟量机电五金市场有限公司 2006-01-25 杭政储出[2005]66号 347.37亩 商业金融用地兼容文化娱乐 18770 杭州世界休闲博览园有限公司 2006-01-23 杭政储出[2005]65号 11.05亩 3088 中国网络通信集团公司浙江省分公司 2006-01-04 杭政储出[2005]64号 19.01亩 4064 浙江中财招商投资集团有限公司 2006-01-04 杭政储出[2005]63号 A1地块 20.71亩 14750 浙江省二轻房地产开发有限公司 2006-01-04 杭政储出[2005]62号 -镇前地块 7.36亩 2600 杭州浦沿房地产开发有限公司 2006-01-04 杭政储出（2003）55号 16.64亩 商业 2810 杭州海外海汽车贸易有限公司 2006-01-19 窗体底部 （资料来源—杭州市国土资源局） 本季度土地出让以商业、办公用地居多，其中涉及滨江板快的商业用地为两块，计3