XX年上半年深圳房地产二级市场分析报告.docVIP

2010年上半年深圳房地产二级市场分析报告 房价高企 楼市再遭调控 历史总是惊人的相似，由于各地房价暴涨，地王频现，政府再次出重手调控楼市。以深圳为例，从2009年2月份的低点到2010年2月份的高峰，全市平均房价上涨1倍有余，而一些楼盘的价格在一年左右的时间里，更是上涨了2倍左右。 深圳的土地市场同样火爆，2009年多宗地王诞生，其中尖岗山容积率超过1.0的一地块楼面地价高达18875元/平方米，创历史新高，是2004年片区出让的容积率只有0.5的大型低密度住宅用地楼面地价的2倍有余。房价暴涨，不利于经济发展，不利于社会和谐，最终遭遇调控。不同的是，本次调控的力度大大超过2007、2008年，不仅要求第二套首付5成以上，利率1.1倍，第三套可以停止放贷，还“认房又认贷”，只要名下有贷款或者有房产，均被认定为不是首次置业。 或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后开发商很反应迅速，5、6月份一些品牌开发商开始降价，随后不少楼盘跟进，只是幅度相对有限。新政后深圳住宅成交量大幅萎缩，但市场的需求仍在，这从一些低价、降价楼盘的热销可以看到。相信在开发商积极降价、促进销售的行为影响下，下半年楼市的成交量会比5、6月份回升。 1. 供应量创新低，中小户型为主 2010年上半年全市仅批售住宅，同比减少26.79%。近年新批住宅量呈逐步走低的趋势，2010年上半年创多年来新低，其中虽然有开发商自身行为的影响，但最主要的还是因为近年深圳出让的土地一直处于低水平。 图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况（2003年-2010年上半年） 数据来源：深圳规划与国土资源委员会 注：2010年全年数据为估计数值 从实际推盘的情况看，上半年全市推出住宅178.88万平方米，同比减少16.36%，近年来推盘量也是逐年走低。 图1-2 历年深圳市商品住宅推售情况（2005年-2010年上半年） 注：2010年全年数据为估计数值 2010年上半年供应最多的月份是1月，达56.13万平方米，是2009年以来供应最多的月份。2月份春节后供应虽然反弹，但其量只处于中等水平，6月份又大幅萎缩。 图1-3 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2009年-2010年上半年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 上半年宝安区批准预售量和推盘量最多，不过新增供应多数位于龙华片区，2008年后西乡片区的供应一直低迷。龙岗的新增供应仅次于宝安，不过同比预售量和推盘量都大幅减少。南山区的新增供应同样大幅减少，上半年预售量不到12万平方米，创多年来新低。 表1-1 2010年上半年各区商品住宅批售、推售面积列表 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 上半年全市新推住宅18693套，其中90平方米以下户型占比68.46%。供应户型分散，没有单个户型占比超过20%的，仅5个户型占比超过10%。 表1-2 2010年上半年深圳市公开发售项目户型结构表 2. 调控政策严厉，成交量萎缩 4、5月份新政直指房贷，第二套房首府最低5成，第三套房银行可停止放贷。首府提高意味很多自住购房者将被排除出市场之外，同时因资金杠杆缩小，投资客的投资意愿也减弱，新政后深圳住宅成交量随即萎缩。虽然5、6月份一些楼盘因降价而成交火爆，但总体来看，2季度的成交低迷。 2.1 成交减少，上半年供过于求 2010年上半年仅成交127.34万平方米，不及2009年全年的20%，同比减少67.15%。新政前虽然成交火爆，但可售量少，成交量不多，新政后成交低迷。上半年供求比达到1.41：1，高于2007、2008年，2009年的供需矛盾得到缓解，不过由于供应的绝对数值不高，如成交量回升，供过于求的局面很容易逆转。 图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况（2001年-2010年上半年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 2.2 新政后各月成交不及2008年 除春节月份外，受到新政的影响，2010年5、6月的成交量低于2008年各月的成交量，1、3、4月份成交量虽然在上半年属于较高水平，但与2009年各月相比，处于低水平，这几个月的成交量主要是受到可售量少的影响。 图2-2 深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008年-2010年上半年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会注：以上数据为签预售合同数据 2.3 低总价优势，中小户型销售较好 2010年上半年新增楼盘中，90平方米以下户型整体销售率52.39%，90平方米以上户型整体销售率只有40.99%，二套房首府提高后，总价较低的中小户型销售情况相对好。单个户型看，90平方米以下的3房销售最好，此类产品对于初次置业或者首次改善性需求都是不错的选择。历来也比较受欢迎的单房和1房销售率不高，主要是因为这两类产品过半是在新政后推出，且多数价格比较高。90平方米以