XX年上海市泰安公寓项目营销策划报告.docVIP

致 开 发 商 上海西洲置业有限公司： 经过我司对“泰安公寓”项目所在区域市场进行调研，根据贵司提供的招标文件要求作出本报告。该报告主要针对项目所处市场环境、项目目前现状、存在问题以及问题的解决进行阐述、分析，通过一系列的营销推广活动解决项目的根源问题，争取项目的良好市场口碑及销售业绩。 由于本项目并非位于朱家角新镇中心位置，市政建设规划宏大但还没有完全实施。目前区域市场公寓项目极少，本案动迁户出售手中房源价格处于3100～3500元/平方米，由于交通网络不够发达，周边生活配套设施较为缺乏，虽然未来有较好的预期，但目前销售存在较多困难。另外本案销售目标客户群相对单一，在营销手段的选择方面，也有较大的局限。 基于各方面因素综合研判，认为本案价格进入市场均价一期应为3318元/平方米，二期均价为3518元/平方米，一期商铺为6800元/平方米。根据市政规划的实施进度和各项政策变动情况，价格浮动在上下5%以内。 我司注册在青浦区，注册资金为500万元，公司成立已经8年多，在行业内取得较好的销售业绩，过去3年中年销售金额均为5亿元左右，并且荣获2007年度上海市房地产协会营销代理行业“金桥奖”。对于“泰安公寓”，我司有信心在6个月完成住宅的销售任务，10个月完成一期商铺的销售。 最后，预祝本项目取得圆满成功并与贵公司有更进一步的合作！ 上海向荣房地产投资顾问有限公司 2008-4-28 目 录 前 言 目 录 第一部分:市场及政策研究分析 宏观市场分析……………………….…………………………………………………3 区域市场分析……………………………………………………………….…………7 市场及政策研究分析总结………………………………………………….…………13 第二部分:产品分析篇 项目分析……………………………………………………………………………….14 项目SWOT分析……..…………………………………………………………………19 项目市场价格定位………………………………………………………………...…21 第三部分:营销推广篇 均价定价方案……………………………………………………………………..….22 销售周期及目标…………………………………………………………………….. 22 一房一价定价方案…………………………………………………………………….23 销售方式……………………………………………………………………………….24 销售推广及策略……………………………………………………………………….25 售楼处布置方案建议………………………………………………………………….27 附：泰安公寓现场管理制度…………………………………………………………………29 第一部分 市场及政策研究分析 一．宏观市场分析 调控让市场持续、健康、稳定发展，房市冬季已经过去，回暖迹象显现，经过近半年的沉寂，买房者准备好了充足资金， 整个2007年，基本可以以9月份为分界点，划分成“大热”和上涨速度减缓两个阶段。受到加息、首付和贷款利率提高等银行政策和十七大召开等大环境的限制，9月始上海楼市成交量明显减少，购房需求受到抑制，观望气氛浓厚。“第二套房”政策像一道铁闸一举逆转了先前市场向卖方一边倾斜的滚滚洪流。2008年的楼市一路上扬的房价突然变脸，贷款收紧、购买力下降、市场沉寂，也就意味着房价涨势放缓。等2008年5、6月份政策被充分消化，同时其他买房者也准备好了充足资金，楼市会再度复苏一季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅趋缓，住房成交量持续下降，观望氛围。宏观经济情况成本的快速上升，股票市场深幅调整投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下拉动房价继续走高房价上涨压力加大从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 上海市商品房供应量自2004年以来，出现逐年下降的局面。2007年全市商品房供应量为2603万平方米，同比减少了190万平方米，减幅为6.8%。 07年下半年市场供应放量 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2007年全年月度供应量除2月74.64万平方米，全年基本在160－300万平方米之间波动，第三季度和第四季度的供应平稳放量。 从供应的角度看，6月以后的放量缓解了市场供求矛盾，使得一度供不应求的态势转而趋向平衡。 07年的商品房市场供应量虽较前两年有所下降，但在逼存促开工、3万平方米预售标准等宏观政策出台市场背景下，预计08年的市场供应将会出现一定程度的升温。今年1月31日，上海市房地局公