XX年上海房地产发展实证数据.docVIP

2006年上海房地产发展实证数据 回建强 一、上海经济社会发展情况 1、国内生产总值及增幅 图表1 上海国内生产总值及增幅走势 单位：亿元 % 数据来源：上海统计局 2006年，上海实现国内生产总值10296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。上海连续十五年GDP增长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。面对2007年，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。 2、人口增长 上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2005年已达581万人。2006年上海全市常住总人口已经接近2000万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。最近五年全市常住总人口每年约新增30-45万人。上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。 图表2 2000-2006年上海常住人口增长情况 单位：万人 % 数据来源：上海统计局 2006年为预测数据 3、人均可支配收入 图表3 2001-2006年上海城镇家庭人均可支配收入情况 单位：元 % 数据来源：上海统计局 人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。上海自2003年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。2006年城镇家庭人均可支配收入为20668元，增幅为10.8%，保持快速稳定增长趋势。 4、全社会固定资产投资 图表4 历年上海固定资产投资及增长情况 单位：亿元 % 数据来源：上海统计局 2006年上海全社会固定资产投资增幅继续放缓，投资额为3925亿人民币，同比去年增长10.8%，增幅回落4个百分点。 图表5 2006年上海全社会固定资产月度投资及增长环比 单位：亿元 % 数据来源：上海统计局 上海全社会固定资产月度投资以7月份为高点，1-7月总体呈上升态势，7-12月总体呈下滑态势。  图表6 2006年上海全社会固定资产投资构成 5、房地产投资 图表7 历年上海房地产投资总额及增长情况 单位：亿元 % 数据来源：上海统计局 上海房地产投资延续历年的惯性，投资总额上升到1275亿元新高，但增幅仅为2.3%，为五年来新低。房地产调控政策对上海房地产投资调控效果明显。 2006年上海房地产投资占全社会固定资产投资的比例为32.48%。房地产月度投资情况和房地产调控政策出台情况大致吻合。月度投资额高点是8月份，投资额高达151亿元，此后投资绝对量逐月递减，到12月份仅为70亿元；月度投资环比增幅高点是3月份，环比增幅高达64%，此后各月总体呈现环比下降态势。 图表8 2006年上海房地产月度投资及环比情况 单位：亿元 % 数据来源：上海统计局 图表9 2006年上海房地产投资额及增幅 单位：万元 % 项目 投资额 同比增幅 房地产投资总额2.3 其中商品房建设投资5.4 #住宅投资 8356283 -9.3 #办公楼资 1242887 21.6 #商铺投资 1550723 51.1 其中土地开发投资 633564 3.5 数据来源：上海统计局 图表10 2006年上海房地产投资结构 图表11 2006年上海商品房建设投资结构 图表12 2006年上海住宅投资额月度走势 单位：亿元 住宅投资和房地产整体投资走势相似。2006年上半年走势平稳，月度投资保持在70亿元左右。7月份冲高至111.8亿元，之后在政策调控作用下逐步回调。 二、上海土地市场 1、近三年上海土地出让情况 图表13 2004-2006年上海市土地出让总面积情况 单位：万平方米 注：2006年土地协议出让面积11.72公顷为上半年数据 数据来源：上海房屋土地资源管理局《上海城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》 近三年上海市土地出让总面积逐步递减，协议出让土地面积更是大幅递减，同时通过招拍挂进行的土地批租面积却大幅度上升。同期，上海土地出让总价款和纯收益也处在锐减过程中。 上海市土地出让条件近年来也有了重大变化， 一是对开发商的实力要求大幅提高，一幅地块少则几千万元，多则几个亿甚至几十亿元，一般中小开发商已无力在上海拿地。 二是由于“70/90”政策，开发商拿地更为谨慎，以致出现部分招拍挂土地在市场上流标。 三是由于“规范房地产市场外资准入和管理”的规定，在结汇被严格限制的情况下，境外竞买人参与土地出让的门槛提高，难度加大。 图表14 2004