XX年东莞房地产中期市场报告.docVIP

06年东莞房地产中期市场报告 　 　　　 　　　 　　一、土地市场分析 　　（土地市场数据均来自东莞市国土局整理所得） 　　1、06年上半年土地市场概况： 　　据东莞市土地交易中心数据显示， 06年上半年东莞市公开出让、转让、拍卖的各种经营性用地56宗，共计出让土地150.5万㎡；实际成交土地54宗，共计141.3万㎡，成交金额17.8亿元。平均土地的成交均价1260.61元/㎡。 　　在成交的54宗土地中，以拍卖方式进行交易的土地2宗，以挂牌出让方式进行交易的土地12宗，以挂牌交易方式进行转让的土地42宗。城区用地（南城、莞城、松山湖）共12宗，出让面积44.8万㎡。占总出让面积的32% ：镇区用地42宗，占出让面积的68%。 　　2、06年上半年土地成交性质及成交区域分布状况 　　 上半年共成交54幅地块，总成交面积为141.3万㎡ 　　其中商住用地、纯住宅用地和综合用地分别为29幅、 　　3宗和1宗，成交面积为114.19万㎡， 　　占总成交面积的81% 　　成交的土地中有7成商住用地分布在镇区 　　[镇区推地区域仍集中三类区域] 　　第一类：经济发达区域如大朗、石龙、樟木头、常平 　　第二类：城区毗邻区域如寮步、厚街、大岭山 　　第三类：经济中等发达以上且地理位置较为特殊的区域，如塘厦、长安、清溪、凤岗、 沙田、中堂其中南城、樟木头和凤岗分别以29.5% 、22.76%和15.53%排在前三位。 　　小结 　　从整体来看，土地供给收国家宏观政策的影响较大。从供给分布来看，供给相对集中在经济条件比较发达的镇区。城区土地供给明显小于镇区，显示城区将进入房地产开发的成熟期，而镇区商住开发成熟度虽不及城区，但市场潜力巨大，将进入新一轮的发展期。 　　3、土地供需市场预测 　　A、 政府土地储备充足 　　目前，2000~2005年土地交易数据为1121公顷，而东莞市公布2000~2010年含城镇用地、农村居民点在内的可建设用地为3892公顷，由此可知，2006~2010年可建设用地有2771公顷。按照年均供地300公顷计算，东莞未开发的建设用地仍可满足9年以上的开发需求。 　　B、 政府清理土地力度加大，闲置土地能量巨大 　　市场上闲置的存量土地数量可观，总量超过9000多公顷已批建设用地，其中80%仍被小部分人掌握，这些土地随着《闲置土地处置实施细则》的出台，开始浮出水面。这股力量以利益为前提，可能会打乱土地供应的秩序 　　C、 周边镇区成开发商新宠 　　目前，城区的热点区域主要分布在：南城南片区、莞城旧城区域、东城东部片区及主山片区。另外，随着中心区及水濂湖区域、松山湖区域日渐成熟，五环路至广深高速路段、松山湖片区成为新的土地供应区域。镇区中，以塘厦、虎门、长安为首的重点经济镇区仍是热点区域，而中等发达程度的周边镇区及特殊资源丰富的镇区逐渐成为开发商新宠，如寮步、黄江、中堂等镇区 土地供给加大是趋势，闲置土地的潜在增量，以及限时开发，会导致相应开发量的激增 　　二、房地产投资分析 　　1、房地产投资状况---增速回落 　　东莞市上半年房地产开发企业共有354家，比一季度新增7家，完成开发投资62.4155亿元，比去年同期的54.1828亿元，增长了15.2%。其中住宅完成投资动60.4495亿元，占总开发投资的96.9%。此外，上半年房地施工面积为932.42万平方米，比去年同期737.19万平方米增长26.5%，其中住宅面积708.48万平方米。但今年上半年东莞市完成房地产开发投资的增幅相对于2005年上半年同期增幅48.8 1%来说，增长率出现了大幅下降。而这一增长幅度大幅回落的趋势从2004年下半年就开始明显显现，说明中央政府对房地产的宏观调控政策对房地产投资的后续影响作用十分明显；东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。 　　从房地产开发投资重点来看，住宅市场2006年上半年被高度看好，开发资金空前集中到了住宅市场，投入到住宅的资金占了资本总量的96.8 4%.而这一比例在2004年和2005年上半年分别为7 9%和80%.这一现象也说明，商铺和写字楼市场的开发在2006年持续走低。 　　2、施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落 　　今年第一季度房地产竣工面积38.89万平方米，较去年同期的7.96万平方米有了388.6%的增长，但相对一季度575.92万平方米的施工面积以及46.07万平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量，上半年商品房竣工面积88.08万平方米，这个数据虽然比去年同期的59.75万平方米增长47.4%，但仍显不足。 　　3、批准预售量略降2.53% 　　今年上半年，东莞市商品房批准预售量217.39万㎡，同比去年略降2.53%.在批准预售量中，住宅批准