XX年东营市胜宏尚郡产品定位及经济可行性报告1.docVIP

胜宏·尚郡 -----产品定位及经济可行性报告 胜宏置业营销策划部 2008年3月5日 第一章 东营市房地产市场综述 一、东营市房地产市场供需特征综述 1、供应量巨幅增加，市场结构发生转变 据不完全统计，2007年东营市东城区未出售及规划面积达300万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争将十分激烈。2007年度东营市东城住宅投放量和已规划尚未投放住宅量见下表所示： 2007年度东营市东城住宅投放量一览表 类型 楼盘名称 在售住宅面积（万㎡） 规划住宅、面积（万㎡） 总计 （万㎡） 户数 区 位 备注 多层 科达远鉴 一期0.13 二期4 三期约7.5 11.63 1000 市安居工程内 二期：220复式2栋楼/130型16套 小高层 多层 海通骏景 1.6 1.8 3.4 110 140 锦华对面/东西城之间 花园洋房 小高层 凤凰国际 0.7 1.3 0.7 80 120 国际新城西侧 多层 伟浩假日 3 3 240 锦华对面/东西城之间 多层 新新家园 2.3 10 2.3 1000 市珍果园西侧 88平方米—130平方米 多层 胜宏.美居 3.6 3.6 300 花园洋房/小高层 万达高尔夫 6.5 24 500 开发区临清风湖 多层/小高层 盛世-嘉园 3 16 16 1000 东二路与贝二路向东500米(路南) 一期8栋多层,268户,二期13万平,多层/小高层/联排别墅 小高层 德泰家园 0.6 0.6 46 开发区 约计 公寓/小高层 东辰鉴墅 4.6 别墅1 13.4 19 357 480 开发区/ 一期别墅33户， 二期447户 小高层 聚豪苑 1 1 60 市安居工程内 小高层 水岸名都 5.6 5.6 312 开发区 小高层 英威花园 2.5 2.5 160 开发区/滞销 小高层 大海鑫天地 6.5 6.5 580 开发区临环城水系 综合 阳光100 城市丽园 9 9 300多 开发区 联排/叠拼/花园洋房 别墅 锦程佳园 约26 26 300 国际新城 联排/叠拼 多层 锦绣.龙轩 3.8 3.8 300 区安居工程北侧/东西城之间 别墅 丽景国际 0.8 0.8 32 东二路与北一路东300米路南 别墅 龙熙新都 2 2 80 北一路与东三路路西 别墅 雅仕方舟 1.25 1.25 50 郊州路路东 合计： 37.68 45.8 142.68 7556 东城未开发项目情况一览表 类型 楼盘名称 住宅用地 规划住宅 面积（万㎡） 户数 预计投放时间 区位 多层/小高层 金辰 约300亩 6 500 07 市安居工程b区西 多层/小高层 新邦 约200亩 5 500 08 丽景国际南侧 多层 绿洲国际花园 约160亩 12 700 08 北一路以北区经济适用房北侧 别墅 小高层 胜宏.靓都 700亩 15 15 08 国际新城 小高层/高层 阳光100城市丽园 共500亩 41 07 开发区 中档 胜宏.景苑 600亩 26 08 国际新城 中高档 西区块 230亩 16 1200 08 国际新城 小高层 多层 锦绣龙轩 约42栋 13栋 26.82 （18） 08--10 区安居工程北侧/东西城之间 未定 英华园东侧（电力公司） 约150亩 约6 08 锦华小区南侧 212.82 “东满西缺”有所改善，“缺高少低”局面还会维持。 东城区是东营房地产市场供应的主力区域，目前西城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“东满西缺”，产品类型 “缺高少低”。随着西城部分楼盘的开发，如格林风景、海信盈城、香格里拉、万家新城、天籁华都、海通枣庄路地块的开发，西城部分需求可得到有效释放。 从调研的市场资料分析来看，2007年市场结构已经有了一定的反转，逐步由卖方市场向买方市场转变。消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，地方/油田的经济适用房建设计划也会分流大批客源。2007年，东西城区众多2006年的老项目将持续供应市场，同时大量新增项目也将于2008年面市， 2007下半年-2008年市场供应量将达到最高点，总量上，供应大于需求的格局将更加明显，整体竞争情况依然严峻。 2、多层、小高层产品是主流 在07年，东营市房地产