XX年临湘市长安御都·莱茵阁营销推广方案.docVIP

目录 1.市场分析 1.1. 临湘市房地产市场总体分析 1.1.1.临湘市场状况 1.1.2.销售均价论变化 1.1.3.板块分析 1.2.消费者调查分析 1.2.1.市调基本信息 1.3. 临湘市房地产在售物业综合分析 1.3.1产品对比分析 1.3.2营销对比分析 1.3.3销售价格对比分析 1.3.4竞争对手优劣分析 2.项目整合分析 .2.1项目概貌 .2.1.1主要经济技术指标 . 2.1.2基本概况 . 2.1.3建筑、规划设计 .2.2项目价值分析 2.2.1区位价值挖掘 . 2.2.2区位价值拉升： . 2.2.3 SWOT分析 .2.3项目客户群整合 .2.4项目价位测算：（简单体现） .2.5项目生产力整合 .2.5.1 项目卖点提升分析 . 2.5.2 项目立案提炼分析 3.项目营销策略 .3.1 项目定位 . 3.1.1项目定位依据 .3.1.2项目自身条件 .3.1.3项目定位提升 .3.2 策略 3.2.1总体项目销售策略 3.2.2一期项目营销部署 一、引客 二、留客 三、杀客 推广策略 3.2.2项目推广销售期各种营销活动 1、形象铺垫期 2、形象导入期 3、销售期 4、收尾期 5. 楼体展现 前言 本次提交的报告综合了临湘市目前个性化、形象化竞争日益激烈的房产市场，并结合本案自身的优势，将本案为打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的宜居楼盘。成为临湘市南区的地产发展潮流的领导者。本报告详细分析了项目经济指标，并根据项目有针对性的制定项目的销售周期，结合周边市场环境、本项目实际情况以及营销传播规律等方面进行分析，重新提出本项目的营销推广和宣传包装方案，旨在以有针对性的推广策略和销售措施，最大限度凸显项目的优势，扩大项目宣传影响，激发买家的购买欲望，促成项目实现良好销售。 1.市场分析 1.1. 临湘市房地产市场总体分析 1.1.1.临湘市场状况 1.进入10年，全国经济及房地产市场整体回暖，为本项目开发提供了良好的整体市场背景。 2.临湘房地产市场目前还处于起步阶段，属于典型的县域房地产市场，但随着临湘市综合经济实力不断增强，临湘房地产将进入快高速发展阶段； 3.临湘人均GDP不断上升，居民储蓄及购买力增加，对于住房及投资的需求增加，为临湘房价提供了上升的空间； 4.由于投资环境良好，政策比较优惠，三湾工业园数十家生产性厂家相继落户临湘地区，给临湘的整体经济注入了活力，带动了经济发展，为临湘房地产市场提供了良好的购买力基础； 5.随着市场的发展与成熟，县域房地产行业市场竞争将加剧。 1.1.2.销售均价论变化 临湘市商品房销售均价在2004年与2005年之间，出现停滞，商品房基本上属于新事物。在2005年后，市场供求矛盾发生变化，导致2006年商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到30％，2007年，商品房价格继续上升，市场需求旺盛。临湘商品房的销售均价为1300元/平方米，比2006年上扬20%。受国家宏观调控政策的影响，2008上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，但商品房价格也出现上扬。 临湘市商品房的价格与临湘整体经济发展速度呈现正相关函数关系，目前房地产市场价格表现出与整体经济水平基本相符的房价水平。作为成长力极强的县域房地产市场，临湘房地产市场将在今后几年内经过市场的逐步成熟，市场放量与价格将会产生瀑布效应，房价上涨速度将大大超过整体经济发展速度。 综合以上分析，预计在2009-2010年，临湘市商品房的销售均价将会以较快速度增长。临湘市房地产将在未来5年内有较大的发展,存在较大的发展空间, 但房地产是一个周期性比较显著的行业，因此房地产开发必须充分了解市场需求,把握市场方向。 1.1.3.板块分析 根据目前临湘地域分布的特征，将其房地产市场分为以下五大板块： 从整个临湘房地产市场的五大板块对比分析看，目前五大板块由于各自的板块的经济、政治、人文、自然环境的不同，其发展趋势也各自不同； 城东板块目前开发项目是名流花园，是临湘规划工业居住区，由于是旧工业区形象，整个片区形象不佳，板块楼盘推出量相对较小； 城南板块自然、人文资源丰富，背靠五尖山国家森林公园。随着星河广场的落成及三湾工业园的辐射，本区域未来市场放量会增加； 城北板块目前开发项目是北苑星城。城市拓展南北战略规划，未来升值潜力大；且离市区较近，在地段上相对具有优势； 城西板块目前开发项目玉景花园，未来市政部门会相继迁入此区域，为整个城西板块注入了新的价值点和活力，其板块优势更加明显； 中心板块是临湘市居民购房首选板块，但该区域可开发面积基本饱和，目前无市场放量； 随着临湘房