XX年京、津、沪二手房市场年终分析报告.docVIP

2006年京、津、沪二手房市场年终分析报告 上海与京津“两极分化” 总体回顾 2006年初，大部分地产专家和机构都对今年的房地产市场一致看好，北京二手房市场年成交量突破十万套，多数人认为是较合理的数字。随着年中一系列调控政策的出台，二手房市场陷入观望的僵局，但京、津、沪三地住房市场的迥异，注定政策调控后的三地市场的差异走势。 政策回顾：一个没想到 二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。 2006年进入年中政府针对住房价格的调控政策相继出台，尤其是下半年针对二手房市场调控政策的力度与密集程度非常少有，随之而来的二手房市场的交易量应声而下。 延长营业税的征收年限，明确个人所得税和部分城市土地增值税的征收等，无疑是通过增加二手房交易成本来抑制二手房市场中的投机行为，尤其是二手房交易资金监管政策的出台，有效地保障了二手房交易的透明与交易资金的安全，同时杜绝不法中介利用交易资金现金屯房，扰乱市场秩序，抬高房价。 从防止市场投资过热保证二手房市场健康发展的角度看，调控政策无疑是收到了一定的效果，二手房投资风险正随着交易成本的增加逐步显现。但另一方面，正常的二手房交易也受到影响，在下半年因政策调控带来的新盘供应量减少的现实下，二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。当然在政策出台后，因各地市场的交易特点不同，所以政策对于京、津、沪三地市场的影响程度亦有差别。 二手商品房买卖市场：冰火两重天 伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5％；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5 %。 根据21世纪不动产监测数据显示，2006年上半年各地二手房市场交易量依然保持了较高增长幅度，其中北京1—6月份交易量同比去年增长了38.7%；上海1—6月份交易量同比增长了10%；天津1—6月份交易量同比增长了28.1%；但随着年中调控政策的相继出台，三地市场观望气氛渐浓，交易量下滑明显。其中上海交易量下滑最为明显，即使下半年“金九银十”的销售旺季并未给市场带来多大的转变，与去年同期相比上海下半年交易量下滑30%；天津全年交易面积为577.7万平米，与去年同比下降了25%；北京略好全年交易量小幅增长7%。 伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。据21世纪不动产监测数据显示,北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5％；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5 %。 从三地市场对于调控政策的反应来看，上海市场一直是房产投机者的主要投资方向，上海房产价格经过多轮炒卖已处虚高，调控政策对于上海市场中投机行为的抑制取得一定的效果，因此部分投机者见回报有限，又恐国家后续政策更为严厉，因此希望将房产出手减少损失，价格开始出现松动，但上海市场受观望气氛影响接盘的人较少，造成上海市场价量双跌的局面。北京市场有别于上海市场，市场中虽有一部分房产投资行为，但受刚性需求的支撑，同时与上海相比北京房价仍存在较大的差距，因此业主对于后市较有信心，并不急于将房产出手，甚至将政策带来的交易成本的增加转嫁给购房人，造成交易价格的上涨。天津市场投资价值有限，并未出现投资过热现象，因此市场受政策影响小，目前在政策消化期期间交易量虽减少，单价格依然较稳定。 二手商品房租赁市场：三地都稳定 北京市住宅禁商的政策更是将一些大户型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长且租赁价格变化不明显。 与买卖市场波动不同，二手房租赁市场总体基本保持稳定。据21世纪不动产监测数据显示，随着调控政策的出台，京、沪两地租赁市场中房源量均呈现增长，北京4.8％，上海7.7％，为了应对调控政策中交易成本的增加，京、沪两地物业持有者纷纷将物业投入租赁市场，在观望后市走向同时希望通过租金收入降低负担、减少损失。 另外北京市住宅禁商的政策更是将一些大户型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长且租赁价格变化不明显。21世纪不动产分析认为：主要是因为高档住房并非市场中的租赁热点，且租赁价格较高，因此