XX年北京房地产市场分析报告.docVIP

2006年房地产市场粗略分析（北京） 三年前，政府出台文件要求所有销售的房子都在网上签约，这项措施的实施很大程度提高了销售房屋信息的透明、公开，对所有的购房人来说，无疑是件非常好的事情，减少了许多购房人上当和受欺骗的可能。记得当时，因政府这个网站访问量突然增大，曾造成系统一度的缓慢，甚至无法访问，但经过短短几个月的调整，政府的这个网站签约系统不仅恢复了正常，并且稳定的运行了几年的时间。也正是这个系统的建立，将不再存在以往出现的统计数字滞后，或者数据不准确的问题，因为网上签约和合同生效是在同一时间完成的。且这些数据都是公开交易的数据，更加方便了购房人通过政府的这些官方网站来了解其所购买房子的信息，同时可以比较其他房子的信息，不怕不识货就怕货比货。当然，也有一些购房人因为没有上网的习惯，或者因为房屋交易的数据还没有像股票市场那样通过大屏幕反映出来以便大家更直接的看到。所以我们公司市场部的员工在大家元旦休假期间加班加点，夜以继日的工作，终于把这些网络上的数字整理出来，印刷在纸上，让大家更方便的去查阅，同时也给那些关注北京房地产市场和研究北京房地产市场的人士提供以参考。 　　北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。 　　第一，2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20%；销售面积2287万平方米，比去年增长3%；平均单价8792元/平方米，比去年增长16.7%。 　　2006年销售的项目共865个项目，前100个销售排名占了销售额的50%；前200个项目占了销售额的71%；前300个项目占了销售额的83.5%；前400个项目占了整个销售额的92%。在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元，只是一些零星的尾房在销售。 　　这也基本上符合“三七”的原则，即30%的项目完成70%的销售额。 　　第二，销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的45%，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。 　　第三，房价是近两年最敏感的话题。记得2005年底，有位经济学家曾预测北京的房价将下跌30%，上海的房价下降50%。最后的结果却是上涨了16.7%。的确，北京的房价从最低的1300元/平方米，到最高46601元/平方米，相差30多倍，如果把这些完全不相同的数字、不同地理位置的房子，简单的相加相除，得到一个百分点的数字，是很不科学的，也不能说明任何的问题。 　　通过我们的同事分析发现，北京的房价成对数正态分布，2005年和2006年都是如此。在2006年中，低于每平方米6000元的房子约占30%；低于每平方米8000元的房子约占55%；高于每平方米15000元的房子约占销售额的10%；超过每平方米27000元的房子仅占1%，而在这1%中绝大部分是商场和写字楼。从这两年正态对数分布的图形来看，2006年单价在每平方米5000—6000元之间的房子，其销售额有了大幅度的下跌，而单价在7000—10000元之间的房子比重有了大幅度的上升，这是拉升总体价格最根本的原因。 　　第四，更值得特别关注的是土地市场。土地公开交易的数量在过去3年的数字分布分别为：2004年546万平方米；2005年433万平方米；2006年824万平方米，这些数字的单位都是已经折合成为与销售面积相一致的建筑面积。而在过去的三年时间，房屋的销售面积分别是：2004年2602万平方米；2005年2217万平方米；2006年2288万平方米。公开出让的土地一般在18个月到两年后会形成市场上供应房屋的量。所以要让市场上房屋供求关系基本平衡，政府还需要加大土地出让的数量。 　　第五，房地产股票市场总是房地产市场的晴雨表、指南针。我们可以在股票市场变化的曲线中发现，在今年5月17号，国务院国六条出台的前一个月，北京房地产市场的销售量、中国房地产股票指数、北京房地产股票指数都已经有了大幅度的下滑。但从8月初开始，这三条曲线都有了恢复性的上涨，而且保持着上涨速度一直到了年底。 　　第六，由于时间和精力有限，我们未能按不同的物业品种、不同的区域进行分析，如有朋友有兴趣可以以此数据为基础，分析自己公司项目在市场中所处的位置，可能会得到更多、更有用的结论。 　　北京CBD的建设和销售已接近尾声，我们公司在去年CBD中销售占的份额的比重也比较的大，达到了55%。 　　在过去的2006年，北京销售房子18.5528万套，至少有18万个家庭在这一年有了自己