XX年北京新建商品住宅市场分析报告.docVIP

2011年北京新建商品住宅市场分析报告 2011年，“双限”即“限购”与“限贷”影响下的北京楼市陷入近五年来的低谷，新建商品住宅市场“量价齐降”，住宅库存压力增大，资金、业绩压力下的房产企业找寻新的出路，购房者继续淡定观望价格回落。展望2012年，北京楼市将何去何从？ 回顾篇 一、销供比连年走低，2011年仅0.89，月度低至0.58 2011政策年，在限购、限贷等各项收紧政策的影响下，北京楼市历经2009-2010年的过度繁荣后，陷入低迷。从图1中数据可以看出，2007至2011年的近五年来，北京商品住宅（不含保障房，下同）的销售量与供应量均波动回落，销供比呈倒“U”形。2007年楼市繁荣，成交活跃，销供比为1.13；2008年受紧缩政策及金融危机的影响，楼市低迷，销供比回落至0.75；2009年行政、金融等各项救市政策出台，北京楼市繁荣，成交量大增，销供比达到近五年的顶峰，即1.84；随后2010年4月首次提出“限购令”，北京楼市开始渐入低迷，2010年销供基本持平，销供比为1.03；2011年以来，愈收愈紧的“限购政策”配以金融等收紧政策，京城楼市成交低迷，销供比回落至0.89，仅略高于2008年。 图1：2007-2011年北京商品住宅（不含保障房）销供比走势 就2011年北京楼市的成交走势来看，除1月、2月和7月因政策末班车效应、远郊区县个别楼盘低价开盘促交易量大涨，销供比大于1.5以外，从3月开始，北京商品住宅月度销供比逐月回落，11月达到0.58的低点，12月受二手房最低计税价标准正式执行的影响，不少购房者集中签约，促交易量出现暂时的回升，销供比为1.19，但也是昙花一现。 图2：2011年1-12月份北京商品住宅销供比走势 二、新建住宅“供﹥求”，可售房源出清周期增至18个月 低迷的楼市中，买卖双方的观望情绪高涨，商品住宅的去化量明显降低，新建商品住宅的新增及累积量仍在增加，导致可售房源的出清周期大幅增加，2011年12月新建商品住宅的出清周期增加至18个月。而2007年、2009年及2010年末的出清周期基本都维持在10个月左右，可见目前北京新建商品住宅市场明显处于供大于求的局面，开发商的库存、资金、业绩压力凸显。 图3：2007-2011年各年末新建住宅出清周期变化 三、2011年成交仅9万套，跌至五年来谷底 买卖双方观望、僵持态势由胶着到白热化，北京新建商品住宅市场交易更显萧条，2011年北京新建商品住宅成交量仅9万套有余，同比下降17.9%，为近5年来的最低点。除2009年楼市过度繁荣时的成交量达到近18万套以外，2007、2008及2010年的北京新建商品住宅年度成交量均在10-12万套，2011年北京新建商品住宅成交量降至谷底。 图4：2007-2011年北京新建商品住宅年度成交量走势 就2011年北京新建商品住宅的月度成交走势来看，自2月16日北京正式公布关于贯彻“国八条”的通知并配以多次加息的金融政策后，北京的楼市彻底陷入谷底，具体可以分为两个阶段，2-7月成交低位增长期和8-11月回落走稳复苏期。从图5曲线走势可以看出，2-7月份的月度成交量虽表现为增长，但月成交量始终维持在9000套以下的低位；从8月开始交易量持续走低，“金九银十”也并未出现往年的繁荣，8-10月的月度成交量不足6000套。进入11月，受资金、业绩等压力而低价开盘的项目增多，促成交量有一定回升，但全月成交也仅为6681套，同比下降40%。 图5：2011年北京新建商品住宅月度成交走势 四、2011年新建商品住宅价格由滞涨至回落，同比涨幅由最高44%降至7% 2010年4月限购令出台，观望情绪笼罩下的5月北京商品住宅价格回落18.78%,随后有所回升，但至12月基本都维持在20000元/平米左右的低位（见图6）。进入2011年，受限购令是否会有松动的质疑影响，价格在1-2月出现一定反弹，随二月北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，北京商品住宅月度成交价格开始步入滞涨的状态，而金九银十的惨淡收场，促北京商品住宅交易价格步步回落，12月北京新建商品住宅交易价格降至22080元/平米，同比增幅由2月的44%回落至7%。 图6：2010.01-2011.12北京新建商品住宅月度成交价格及同比走势图 从2011年北京商品住宅月度价格同比的走势来看，1-12月北京商品住宅价格仍始终高于2010年同期。但就环比走势来看，1-3月价格环比波动幅度较大，4月价格进入滞涨阶段，7月后价格开始持续回落，11月价格回落至21980元/平方米，环比下降1.43%，12月集中成交，价格出现0.45%的微量回升，但仍处低位，与2月价格最高点相比回落11%。 图7： 2011年1-12月北京商品住宅成交价格及环比走势 五、2011年北京新建商品住宅成交特点