XX年北京第七街区（原定名）项目市场定位及建议.docVIP

“第七街区”（原定名）项目市场定位及建议 二00六年八月十六日 前 言 通过前期对西四环房地产市场典型项目调研分析，并根据项目规划条件及区域环境分析，初步完成了本案部分定位工作，包括本案产品定位、户型分析、价格分析、销售周期分析等初步意见。希望公司领导及相关部门提出意见，以开展下阶段工作。 样本项目定位：此次挑选的十个典型性项目，属于中、高档项目，且价格差距较大。从目前项目自身条件来看，本案有些方面与周边几个品牌项目还有一定差距，加之西部房产市场的供应少、销售速度快的特点。因此，此次报告内容主要是将本案定位在这两种类型之间。 “第七街区”（原定名）项目市场定位及建议 一、产品定位 定位依据： 2．项目周边优、劣势 优势： 项目位置优越：西四环内稀有的居住用地，交通便捷，与西长安街近在咫尺。周边聚集着诸多医疗机构、军区居住区、科研机构，环境得天独厚。 市场热度高：西四环市场是近两年来“最好”的市场之一，吸引了大批以中关村、金融街为中心的高知人群。 规模化社区，整个社区在西部属高配置的社区。小区内的商业及幼儿园、会所的设施齐全。 劣势： 社区小环境仍需改善。旧村落、岳各庄市场等等。 社区分期开发的时间过长，中间出现较长时间的销售空档，市场口碑有了一定影响。 现有条件有限：原规划的户型及立面属前期产品，但改动的余地较小，。 缺少配套设施。银行、超市等配套不齐全。 3、规划设计及包装的建议 项目建议定位于中高档居住区。整个社区内，楼宇指标的调动性可能性较小。现针对社区配套、景观园林、现场包装等方面进行分析： 关于社区配套：2#地的会所已建至地上，是现在社区内仅有的会所，应尽快落实其用途。现有商业建议定位社区配套商业，以小型日常生活配套为主。1-5#住宅底商建议控制面积及总价，地下超市部分（1200平米左右）以出租为主。可先与银行及超市连锁企业洽商，在可操作范围内提前调整图纸。 景观园林：项目楼间有较大的集中绿地，建议以大面积公共绿地及细致的景观小品为主，突出整个项目的整体感，以减少项目前后期空档过长所来的负面影响。 现场包装： 售楼处的选址：目前项目西侧的售楼处，可作为今后的售楼处。 室内包装部分可根据后期推广方案进行包装。现场考察时发现，现有售楼处停车场已经作为前期入住业主的停车场地，使用前需要解决 样板间：按现有1-5#楼户型，建议设置2套两居室样板间。所择户型方面，应根据后期2-1#、2-3#楼的样板间户型进行统一考虑。可节省样板间施工时间及工程费用。另，样板间位置建议在现售楼处南侧（规划中的写字楼区域，但需公司确定是否可行）。 看房线路及现场的包装。由于1-5#楼离售楼处较远，道路方面也不太理想，建议先制作大面积的工地围挡。 二、户型分析及建议 1．物业类型。整个小区规划有13栋高层住宅楼，容积率为2.74，以塔板结合楼为主。从现有条件看，本项目是一个较高居住密度、规划完善的大型居住区。 户型分析 ①样本项目的户型分析 项目名称 平均面积 一居 两居 三居 四-五居 复式 权重 一居 权重 二居 权重 四-五 居权重 复式 权重 万科紫台 173.8 ---- ---- 166.00 ---- 205.00 0.15 ---- 　 ---- 0.22 珠江峰景 125.85 ---- 111.00 138.00 ---- ---- 0.15 ---- 0.18 ---- ---- 华凯花园 190.50 ---- ---- 145.50 197.00 244.00 0.08 ---- 　 0.35 0.18 远洋山水 127.27 57.00 103.50 141.00 177.00 243.00 0.12 0.25 0.15 0.20 0.08 望园东里 101.60 71.00 103.00 128.00 ---- ---- 0.08 0.20 0.10 ---- ---- 西府兰庭 148.16 ---- 107.00 150.00 147.00 240.00 0.03 ---- 0.13 0.25 0.22 天鸿美域 151.31 60.00 110.00 156.50 ---- 215.00 0.12 0.15 0.16 ---- 0.18 华尔街 观典 136.60 ---- 90.50 134.50 ---- 189.00 0.12 ---- 0.12 ---- 0.07 顺驰蓝调 116.38 68.50 99