XX年嘉兴某项目投资分析书.docVIP

嘉兴**项目 投资分析测算书 浙联**投资有限公司 二00七年十二月 目 录 总论··························································································3 第一篇、嘉兴市市场调研分析及项目规模··································4 第二篇、项目总成本估算··························································6 总 论 1、项目投资测算背景 根据嘉兴市城市规划发展的需要以及嘉兴市地区用地规划控制要求，计划合法取得嘉兴市经济开发区经开2007—11号商办用地约15亩，特编制投资测算书供董事会决策。 2、投资测算报告编制依据 （1）原浙江省工程造价定额； （2）国家相关《建设项目经济评价方法与参数》； （3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》。 3、项目概况 （1）项目暂定名称：“嘉兴**项目” （2）建设地点：嘉兴市经济开发区城南路与中环南路西南侧（经开2007—11号地块） （3）建筑预计规模：用地面积9552.6㎡，容积率3.5，总建面积33434㎡。 （4）规划用途：商办 （5）工程概况：“嘉兴**项目”项目占地约15亩，总建面积33434㎡，容积率3.5。初步拟定不可销售面积2000㎡（商会商务会馆及配套用房2000㎡）；可销售面积31434㎡，可销售面积分为：商会会员公寓式酒店12000㎡，品牌餐饮、休闲、娱乐8000㎡，办公11434㎡。 （6）资金来源：本项目通过自筹资金，所有投资均按照银贷款利率计算财务成本。 测算结论： 本项目的总建筑成本约为8186.4万元，预计本项目的总开发投资成本约为16476万元。  第一篇、嘉兴市市场调研分析及项目规模 一、嘉兴市写字楼市场调研分析结论 一）嘉兴市写字楼市场的现状 嘉兴市区历年来写字楼的投放量不大，但在近些年来，无论是在开发的量上还是开发的质上都有了较大的飞跃。嘉兴写字楼的开发可以分为两个阶段： 第一个阶段为2000年之前，嘉兴经济还没有进入高速运行阶段，写字楼需求量不大，要求不高，因此这一阶段多为低层商务楼，体量不大，各方面配置不高，范围集中在当时嘉兴市区的中心区，本地人比较熟悉的、已经投入使用的有：建国路港澳商城（港澳房产1998年开发）、贵都商务楼（港澳房产1999年开发）等。 此后随着经济的发展，写字楼的需求量增大，2003年嘉兴写字楼放量急剧增大，同一时期开盘的写字楼项目有：中山西路远洋广场（远洋房产开发）、中山西路世纪广场（新亿达房产开发）、中山路汇丰广场（兴嘉房产开发）、越秀南路中环广场（中环置业开发）等，与之前投入使用的那一部分写字楼相比，无论在品质、配套还是物业管理上都有了较大的提高，现在正在开发的写字楼：财富广场（港区大洋房产开发）、国浩广场（国浩置业开发）、中山名都（东方莱茵达开发）、同乐商务大厦（证大房产开发）、时代广场等，更加从整体上推高了写字楼的品位与档次。 二）嘉兴市写字楼特点 a、分布格局：集中在中山路、禾兴路、建国路、勤俭路、等几条主干道或商业街上。随着秀洲新区的日益成熟，住宅的开发已经经过了高潮进入了平稳的发展阶段，聚集了充足的人气后的秀州新区将进入一个商贸高速发展时期，以商铺、写字楼为主的项目开发将取代住宅开发成为本区块房地产发展的亮点，一个市级商贸核心区已经初具规模，在中山西路老320国道以西（及交叉口）已经形成了一个以远洋广场、世纪广场、财富广场、国浩广场等为主体的商务活动集聚区。 b、建筑形式：从低层向小高层、高层发展，结构均为钢混框架结构，内部空间大，可自由分割；均配备电梯，已建成的项目中，大都配备了一部电梯，而新建项目，大都配备了两部以上电梯。新建成写字楼在办公环境上取得了大的突破，通过设计增加了退台、中庭花园、空中花园，将自然绿色景观引入室内，使得居住人员在心里得到放松，具体如世纪广场运用了退台，汇丰广场运用了空中花园。 c、建筑配套及智能化要求：写字楼的配套当中，地下车位配比是否充足成为客户主要考虑的方面，开发商也越来越重视这一点，如同乐商务大厦配置双层地下车库，车位配比达到100m2：1.6；写字楼中智能化配置的水准也越来越高。 三）未来写字楼市场分析： 嘉兴企业对写字楼的需求还处于解决“温饱”程度的状态，具体表现在： 在市区屈指可数的纯写字楼办公的公司在500家左右。其他主要办公地点集中在：市中心高层住宅，如嘉华广场、名人国际花园、大陆世嘉等，这类物业多数是企业法人代表自购，面积较小，企业规模也较小；另一个是原集体、国有企业单位集资建设的办