XX年南京旅游地产别墅市场报告下.docVIP

[第三部分]南京旅游业概况及旅游地产市场 一、长三角地区旅游产业市场发展情况 1、长三角地区旅游业以区域内消费为主 经济社会发展和居民生活水平的提高，使得长江三角洲区域内各省市区县加快旅游业开发建设和发展的要求普遍增强。与全国大部分地区，特别是中西部相对贫困、经济社会发展水平比较低的地区比，长江三角洲地区各省市区县发展旅游的主要目的有本质性不同。中西部地区发展旅游业主要是要吸引外部游客去旅游，以增加旅游收入和劳动就业，兼顾区域内居民的旅游需求。长江三角洲地区发展旅游，首先是满足区域内居民的旅游需求，以提高居民生活质量，同时吸引区域外游客旅游和组织区域内居民旅游。全球旅游开发有两种模式，一种是大众型开发模式，另一种是非大众型开发模式。前者的主要特点是：强调游客数量、国内指向、动感热闹、集聚型产品、融入程度低逗留时间短、高密度开发标准化服务、地区竞争激烈、生命周期短。后者的主要特点是：强调游客质量、一定的国际指向、静感幽雅、点面型产品、融入程度高逗留时间长、地区竞争缓和、生命周期长。长江三角洲地区各省市区县发展旅游的主要目的，是满足本地区及周边地区不断增长的旅游消费需要，就整体看以区域内市场为主以区域内市场为主以及区域经济社会发展的状况及其需要等因素，决定了长江三角洲旅游产品在总体上必然是休闲度假、商务会展和观光游览共同发展。 以区域内近程旅游为主，意味着旅游需求以休闲度假、康体娱乐为主，回头客重复消费比重高，中远程市场则以观光游览为主要旅游目的，回头客重复消费比例比较低，且会随旅游距离拉长而不断降低同时长江三角洲地区的资源、气候条件也比较适宜发展休闲度假旅游，加上在度假区、度假设施建设和管理、服务方面有比较强的经济技术支撑能力，决定了其开发建设高水平、高质量的度假型产品也具备比较优越的条件长江三角洲地区国内外商务往来、经济交流频繁，决定了商务会展旅游必然成为长江三角洲地区主要的旅游活动和旅游产品。但是，度假和商务会展旅游本身就包含游览观光，区域外中远程入区旅游仍将以观光游览为主，所以，观光型产品也得到发展。从开发建设和发展看，观光、度假（含休闲和娱乐）、商务三大主流类型旅游产品和康体、运动等专项性产品在长江三角洲的地位会发生阶段性变化。近期，商务会展和以娱乐为主的度假产品快速发展，但观光仍居举足轻重的地位，休闲度假快速发展，专项产品仅占有一定地位，旅游产品结构顺序为观光、商务和度假；中期在休闲、娱乐和短期度假的迅速增长和商务会展地位继续上升的同时，观光型产品仍占有重要地位，康体、运动等专项性产品地位也逐步上升，旅游产品类型结构顺序将逐步变化为商务、度假、观光加专项；最终，随着商务会展、度假休闲产品的进一步发展，长江三角洲旅游产品的结构将形成度假、商务、专项加观光的崭新格局。 在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，在我国经济社会发展和现代化水平最高的长江三角洲地区发展，必然会形成区域内不断加强合作、联合和协调发展的趋势。 长江三角洲旅游的资源、产品具有很强的相关性和互补性，历史文化与现代文明相结合，山水景色与古典园林结合，相互之间具有竞争关系，更主要的是互补。产品和产业结构雷同一直是旅游业所要避免的，要在长江三角洲地区建设高水平的成熟旅游区，使之在新世纪中国旅游发展中起示范带动作用，就必须通过区域内各省市区县的协调配合，以编制区域旅游开发建设和发展规划等方式，来搞好内部的区域分工，增强旅游产品、项目的协调互补性及整体功能。 京、扬州、泰州、南通、镇江、常州、无锡、苏州 ）与环杭州湾七市（杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州）以及位于长江入海口的上海共同构成的一个三角状区域空间。南京在长三角城市群中，和上海、杭州共同构成了“一心两极”的发展格局，以上海为中心，杭州、南京各作为一个发展极。南京地处长三角西缘，处长三角和长江中下游经济带的两个扇面，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京的面积在长三角中占％，生产总值占长三角地区的％。 南京在长三角城市群中拥有四大优势：一是经济基础扎实。南京的产业集中度高，大型特大型企业比较集中，工业门类齐全，有较强的工业基础。二是区位优势明显。南京是长三角地区承东启西的桥头堡，是全国南北交通大动脉的重要枢纽。三是文化底蕴深厚，在长三角中独具特色。四是发展潜力巨大。南京旅游业呈现了蓬勃发展的好势头。2007年全市旅游总收入预计将实现同比增长28%，继续保持在全国旅游城市第一方阵的地位；郊区县旅游总收入同比增幅将实现35%；省城调队对我市游客满意率随机抽样调查结果为91%，位居全国前列；“十一”黄金周以来星级饭店的入住率保持在80%左右。从行业结构来说，吃、住、行、游、购、娱六大要素，眼下 “购物”和“娱乐”