XX年南京江宁区房地产发展市场分析报告.docVIP

目 录 1. 06年1-12月份江宁房地产市场综述 121 1.1 1-12月份市场运行特点 121 1.2 网尚观察 121 2. 土地市场分析 122 2.1上市情况 122 2.2 交易情况 123 2.3 开发情况 125 3. 商品房供给与销售分析 126 3.1 商品房供应与销售 126 3.2 商品住宅供销对比 128 3.3 分片区市场供销分析 129 3.4 供销结构分析 133 3.4.1 06年1-12月份分面积段商品住宅市场供销分析 133 3.4.2 06年1-12月份分价格段商品住宅市场销售分析 133 3.4.3 06年1-12月份分片区商品住宅供销结构分析 134 4. 商品住宅价格分析 139 4.1 总体价格趋势 139 4.2 分片区价格走势分析 140 5. 销售TOP5楼盘点评 143 5.1 销售面积TOP5 143 5.2 销售均价TOP5 143 6.12月份网上公示楼盘情况 144 6.1 楼盘概况 144 6.2 供应结构特征 144 7. 广告投放监测 145 8 综合动态 149 8.1 市政建设、规划 149 8.2土地市场 151 8.3市场动态 152 9. 典型楼盘住宅销售动态跟踪 154 【注】江宁、江北板块采用网上房地产数据，由于网上房地产成交量会随统计时间的不同而产生变化（如月当月状态为成交的某套商品房由于种种原因在月份重新变为可售状态，则月成交套数中会减少一套），因此，本月统计之前月份的数据与该月当时统计的数据存在微小的差异，但这并不影响数据整体的趋势性，特此说明。 1. 06年1-12月份江宁房地产市场综述 1.1 1-12月份市场运行特点 土地频频出让，待开发体量充分，江宁楼市后劲充足 随着江宁新区建设的推进，东山新市区的扩建改造步伐异常迅速，其中的表现之一就是土地的频频出让。06年江宁板块共上市27幅土地，成交土地24幅，合计成交面积约为260万平米。加上05年土地的大量出让（05年江宁板块土地成交面积约为225万平米），其中除2005G44、2005G112等2-3幅已经开工建设外其它大部分的土地均处于未开发状态，合计05、06年的土地出让面积约为485万平米，以1.2-1.3的平均容积率计算，因05年和06年土地出让而预建商品房的总量约为600万平米左右（还未包括目前楼盘的后续上市量），因此江宁板块开发企业土地储备非常充足，随着这批土地的开工建设，江宁地区商品房的供应量将会维持高位运行。 持续旺销促使累计供销比下降，江宁板块重现供销平衡局面 06年江宁板块商品房的成交量为230.96万平米，商品住宅的成交量亦是水涨船高，06年度成交总量为214.61万平米，与05年相比有大幅的上涨，涨幅为109.23％；06年度商品住宅的新批上市量为162.94万平米，同比下降为15.64％。供应量的下降与销售量的攀升同步进行过程中，往年的存量房源得到快速去化，因此商品住宅的累计供销比呈持续下降的态势，从05年12月份的1.92快速下降至06年12月份的1.19，整体的销售压力得到充分释放，市场回归供销平衡。 商品住宅成交均价高位运行 06年江宁房地产市场的火热不仅是成交量上升，而且商品住宅的成交均价也呈同步上升的态势，实现“量价”双收的丰收局面，商品住宅的成交价格从06年1月份的3528元/平米上升至12月份的4047元/平米，每平米商品住宅的成交价格约上涨500元。 1.2 网尚观察 配套日趋完善，板块价值提升 地铁1号南延线经过艰难的历程后终于开工建设，宁杭公路二期工程进度也正有序地推进，公交线路的不断增加及公交快速干道规划等交通利好不断传出，以往限制江宁与主城无缝对接的交通瓶颈将会随着地铁的开通运行及路面交通配套的改善而逐渐被打破。江宁有主城欠缺的环境优势，有强大的产业优势，有大面积待开发的土地优势，在东山新市区美好规划前景指引下，江宁板块的价值不断被挖掘和提升，因此板块价值仍然存在提升空间。 2. 土地市场分析 2.1上市情况 06年1-12月份江宁板块共有27幅新增上市土地，合计上市面积达228.81万平米，占全市土地总上市量的36.98％，而出让的27幅土地中有20幅是纯住宅用地，合计面积为206万平米左右，而且根据出让住宅用地的容积率多为1.1来看，未来进入开发程序的这些地块将提供以多层为主流的产品。 表2-1 江宁板块06年1-12月份上市情况 地块编号 上市日期 实际出让面积(㎡) 用 途(年限) 容积率(≤) 底价(万元) 出让方式 供地方式 NO.2006G03 静淮街以东，顺泰路以南，天元路以北 2006-01-25 46155.00 商业住宅 1.970 6,300.00 挂牌 净地 成交 将军路以东、西截