XX年宿迁市洋河房地产前期市场调查报告.docVIP

我们市调小组一行从淮安驱车40分钟，就驶入这个千年古镇——洋河，车门刚开，铺面而来的酒糟香气浓烈的告诉我们，这里就是名不虚传的酒都，空气中弥漫的每个颗粒都饱含酒的醇香，让我们不禁为之沉醉，我们猜想，洋河人是不会轻易得病的，因为空气中的酒精颗粒能杀死病菌。。。。。。 我们很快浏览了丁总指示的3个地块的地形，兵分四路，按事先制订的调查方案展开逐个问访，楼盘、商铺、银行、机关、路人、村镇、我们所到之处竭尽所能，调查了解，进行的非常顺利，洋河人的热情、大方让我们为之感动，四路人马返回时的一致经历让我吃惊，他们的随机访问没有受任何一个采访个体的拒绝，这是我们在以往的市调过程中从未有过的，洋河人的坦诚、洋河人的从容让我们对这块土地产生了由衷的好感。  采访过程中我们发现，洋河人心中都有一个梦想，而且他们都正在为这个梦想积极工作着，洋河人在造城，在创造一个新城，他们正在自己的土地上将一幅幅蓝图变为真实！祝愿在不远的将来洋河撤镇划区尽早实现，毕竟南京有江宁区、连云港有海州区、淮安有楚州区，宿迁为什么就不能有洋河区呢？我们翘首期盼。在这样的趋势下，我们坚持认为：洋河的房地产就好比是当前形势下房地产的原始股，能够成就很多开发商的理想，就像洋河酒厂一样，上市伊始便造就了125个亿万富豪，这样的充满机遇的市场、这样的积极向好趋势、这样殷实勤劳的人民，我们还需要犹豫吗？ 一、城市概况 1、洋河概况 地理位置——位于江苏省宿迁市东南部，宿迁市、泗洪县交界处。是宿城区的重镇，明清时期，洋河分属徐州府宿迁县和淮安府桃 源(今泗阳)县，交界处立有栅栏和石碑，碑额勒有“东临淮郡，西障彭城”字样。民国初年全部划归泗阳县辖，2004年划归宿城区辖。 区域面积——全镇占地40．7平方公里，其中镇区4．8平方公里。 地形优势——东距泗阳县城30公里，北距宿迁市区18公里，南距泗洪县城青阳镇41公里。它依傍古黄河，地处徐淮、徐宁公路交 汇处，宁徐宿、徐宿淮盐两条高速公路横贯东西。 行政区域——全镇现有8个居委会、5个行政村，即新南园、南街、大圩、东关、东圩、西门、平安、三葛；村委会：冯桥、中兴、 富强。 人口状况——2009年年末全镇总人口5．28万，其中镇区人口3．6万。 历史前沿——洋河镇位于古泗水边上，在隋唐时期叫白洋关。明末清初，明督师史可法曾屯兵白洋河，由于酒业的兴起和地处南北水 上枢纽，使洋河镇至明朝中后期已发展成为具有相当规模的商埠。洋河的鼎盛在很大程度上得益于酒。清雍正年间，洋河酒就已行销江、淮一带，获得“福泉酒海清香美，味占江南第一家”的美誉，并被列为皇室贡品。 气候条件——洋河镇四季分明，光照充足，雨水充沛，无霜期较长，年均气温约14℃，年均降水量约900mm，为暖温带季风气候，土 壤中富含梭状芽孢杆菌、有机质、矿物质丰富，粘度适中。 洋河城市资源分析 千年古镇洋河镇，坐落在地级宿迁市东南部。历史上就是商务繁忙之地，自隋朝开始酿酒，醇香的美酒使这里发展成为酒村闹市，康熙皇帝五下江南，两住洋河，乾隆皇帝留下了“飞鸟闻香化凤，游鱼得味成龙”的佳句。改革开放，给古镇洋河注入了活力，以酒为龙头的工业企业迅速发展，著名的社会学家费孝通把洋河称之为酒都。 洋河镇区位优势明显，资源十分丰富。北靠大运河，南接洪泽湖，距宿迁市18公里，高速公路洋河出口，可直达京沪。已建设的宿淮国家2级铁路将在洋河建二级客货混合车站。洋河镇的工业体系较为完备，洋河镇是全国著名酿酒基地，闻名遐迩的洋河酒厂坐落在镇区，全镇有酒厂百余家，工业企业500余家，形成了酿酒、纺织、包装材料、木材加工、食品加工、建筑材料等6大产业群。 二、洋河宏观经济入政策 洋河近年GDP走势 1979年，全镇工业产值只有407万元，人平分配51元；到1987年，工业产值6834万元，占工农业总产值的85％，人平分配631元，上交税金是全县乡镇上交税收总额的2／3，达1042万元；1988年工业产值超亿元，是原淮阴市第一个亿元镇；2003年实现国内生产总值3.7亿元，财政收入714万元，工业增加值2.3亿元（不含洋河集团），农民人均收入3427元；2004年，全镇完成工业总产值9．28亿，工业增加值2．45亿元，工业入库税收1387万元；2005年，完成工业总产值10亿元；2006年完成工业固定资产投资1.9亿元，新增技改项目38个，完成工业产值13.2亿元，工业增加值3.8亿元； 2005年全镇完成地区生产总值5.04亿元；2006年全镇完成地区生产总值5.8亿元，比上年增长15%；完成财政收入2989万元，其中一般预算收入1414万元，分别比上年增长59.9%和63.5%；全社会50万元以上固定资产投资1.64亿元，比上年增长40%；各项存款余额6.2亿元，比上 年增长29