XX年广东南海地块定位报告.docVIP

目 录 市场篇 一、广东房地产业发展分析 4 1、广东房地产业基本运行情况 5 2、房地产业发展的特点 6 3、房地产业发展趋势 7 二、佛山区域概况及房产分析 8 1、佛山区域概况 8 （1）地理位置 8 （2）人口状况 8 （3）基础设施 9 （4）产业发展情况 9 （5）城市规划 10 2、佛山房地产发展概况 11 （1）佛山房产各指标 11 （2）佛山区域楼市分析 12 三、南海区域概况 14 1、人口状况 14 2、基础设施 14 3、产业发展情况 15 四、南海房地产市场分析 17 1、区域消费能力和潜力 17 2、南海区房产整体情况 18 3、南海区房地产市场特点 19 4、南海房地产市场需求分析 21 结论 23 五、项目所在区域楼盘情况 24 1、桂城房地产的整体情况 24 2、区域内楼盘情况 25 调研结论 46 六、项目概况 48 1、地块的周边情况 48 2、规划情况 48 3、周边配套情况 48 4、交通设施情况 48 5、道路状况 48 七、地块的SWOT分析 49 1、分析 49 2、结论 51 八、开发建议 52 九、客源分析 54 1、客源区域范围 54 2、客源的购买动机 54 3、客源年龄范围 55 4、客源的职业分析 55 5、结论 56 6、客源共性及消费特性 56 十、产品建议 58 1、总体构想 58 2、建筑布局 58 3、建筑形态 58 4、户型面积及配比 58 （1）户型面积 58 （2）户型配比 59 5、交付标准 59 6、沿街商铺 59 （1）周边商业现有情况 59 （2）规划商铺的依据 60 （3）商铺位置的选择 60 （4）商铺的功能定位 60 （5）商铺的规划建议 60 7、道路系统设计 61 8、车位配置 61 9、景观设计 61 10、会所设计 61 11、高科技应用 61 12、销售建议 62 南海12号地块产品定位报告 在之前南海房地产投资潜力及12号地块市场定位建议报告的基础上，12月16-24日，我们再次围绕该地块进行有针对性的调研工作，重点是由市场需求入手，对12号地块进行准确科学定位（客户和产品定位），以期为项目之后的设计、策划等工作提供可供借鉴的建议。 一、广东房地产业发展分析 与其他地区不同的是，对佛山（南海）情况的研究，应置于大珠三角的背景中，随着大珠三角经济圈的逐渐形成，其对佛山（南海）乃至广东房地产业尤其是跨区域的房产行为的影响不容忽视。 传统意义的珠江三角洲：包括广东省的九个城市, 即: 广州、深圳、珠海、东莞、顺德、番禺、中山、佛山、肇庆，其作为连接港澳的窗口和桥梁，已成为世界20个重要制造业基地之一，拥有5000万人口、占全国GDP的比例为10%左右。 大珠三角经济圈：包括同属大珠江三角洲这一自然地理区域的香港、澳门和广东（主要是珠江三角洲），以香港为龙头（正如上海对江浙等长三角地区发展一样，起到火车头和发动机的作用——而这正是原有珠三角地区经济发展所缺失的），形成三个城市群的经济圈，第一个是把广州、佛山整合起来，形成大广州(广州、佛山)经济圈；第二个把深圳、东莞、惠州整合起来，形成“大深圳经济圈”；第三个把中山、珠海、江门等整合起来，形成“大中山经济圈”。其中深圳定位为“洲际性专业型”城市，着眼于国际化城市发展，继续发挥其改革窗口和试验田作用。广州定位于“洲际性综合型”城市发展，形成与深圳完全不同的城市定位，协调发展。 整个大珠三角地区的经济实力雄厚，粤港澳地区的国民生产总值达2700多亿美元。大珠三角地区拥有特殊的市场优势，对世界市场潮流的反应更快；三地的经济整合使产业体系更趋完善、配套能力更强，互补优势显著，同时区域内政府及民间的合作机制正在逐步完善。大珠三角经济圈定位是一个具有生产制造、现代物流、金融和专业服务、旅游娱乐以及信息信息中心等优势和功能的现代大型经济区域，未来的大珠三角所具备的强劲购买力，无论是区域外抑或是区域内的，其对房地产业而言将是更大、更具潜力的市场： （1）该地区强大的产业基础将支持持续的、强劲的个人（集团）购买力。 （2）该地区将以其独特的贸易、物流、制造业和地理优势吸引更多的海外人士。 （3）作为我国最富裕的地区，大珠江三角洲的个人购买力也非常强大。 图1 大珠三角区域 1、广东房地产业基本运行情况 广东房地产业整体投资增速平稳，并与国民经济发展相适应，房地产开发业已成为广东固定资产投资增长的重要支撑力量。2003年1-3季度，广东全社会固定资产投资完成3056.71亿元，比上年同期大幅增长29.0%，增幅同比提高11.7个百分点；房地产开发投资808.10亿元，占固定资产投资总额的26.4%，比上年同期增长10%，但增速回落，增幅同比下降25.2%，进入自1998年来的首次低增长速度发展