XX年广东花都建设北路项目定位报告.docVIP

花都建设北路项目 定位案 上诚地产 2007年7月29日 1. 花都地产市场概况 1.1 花都区总体规划发展 花都位于广东省中南部、珠江三角洲的北部、广州北端东邻近从化，西邻三水，西南连南海北接清远。 花都区国土面积961.1平方公里，总人口59.48万，另有华侨和港澳同胞近30万人。城区常住人口14.56万。花都的地理位置十分重要，自古以来起着重要的交通输纽作用，素有省城之屏障，南北粤之咽喉之称。作为广州市的工业发展区和重要交通枢纽，花都未来城区规划也将围绕这一主线展开 1.2 花都区总体经济发展状况 2006年花都区的主要经济指标：实现国内生产总值255.05亿元，比上年增长13.13%：全年人均GDP达到2.92万元。第一、第二、第三产业比上年分别增长5.4%、12.38%、17.1%、产业比重分别为8.44：60.88：30.68；全社会固定资产投资总量达到28.8亿元，比上年增长4.61%居民消费价格指数为98.9%，比上年下降1.1%居住类价格上升3.4%。 （数据来源花都统计局） 1.3 国家和地方政策法规 花都自行制定之房地产政策法规主要是2000年撤市改区前颁布执行的基本上都是围绕花都的土地管理的规范性文件及执行办法花都正式并入广州市后其房地产政策基本参照广州市所实行的相关政策法规部分由花都区自行规定的除外 。 1.4房地产投资趋势 对花都区而言，城市发展、“北优”规划的介定、新机场迁入以及风神汽车基地的发展，大量的人力财力物力源源不断地投入，将有助于带动花都整个房地产市场的发展。尤其是自新机场入驻以来，花都一直处于落后状态的交通条件得到了改善，有助于更有助于拉近人们心目中花都与广州城市中心的距离真正从市民心理上兑现将花都纳入广州市的事实。 1.5 花都房地产市场总体概况 - 目前花都区域板块的房地产市场的发展主要围绕两个重点进行 新广州白云机场以便捷的交通优质的升值前景以及较低的价格吸引买家，自然生态环境依芙蓉嶂王子山森林公园等自然生态环境而建以高档的别墅为主花都区房地产市场凭借上述两项特点而在广州其他板块中突显，花都区的目前的楼价已呈现出上升的趋势但与广州市老8区相比花都区的楼价水平仍处于相对较低的水平，相信今年花都区的楼价会有继续保持一定幅度的提升。 1.6.花都土地市场分析 - 起步相对较晚 1998年6月20日花都区国土房管局颁布了国有土地基准地价2001年才正式实行土地拍卖制度土地市场走上法制化规范化轨道保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展 - 受政府影响较多 花都区政府注重区内形象的建设和宣传现时的几个大盘都是在政府力邀之下诞生的包括金碧御水山庄雅居乐雍华廷合和新城新鸿基地块等几个大型房地产项目 - 圈地运动 已见端倪 花都房地产市场的巨大潜力同时地价相对于广州市场偏低土地有形市场深受花都开发商的欢迎已呈现出与番禺区开发初期类同的圈地运动初貌 2001年花都举行的第一次土地拍卖位于花都新城区的中心地带总用地面积6.11多公顷的热点地块起拍价3600万元最后由广州市雄伟房地产开发公司以5,850万元竞得第二次土地拍卖现场场面同样火爆三块地均以高出起拍价卖出地价分别为1,080万元 2,550万元和2,000万元 1.7. 花都房地产市场特点及前景预测 1.7.1.需求不断上升 根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到2010年花都城区规划范围为128平方公里城区常住人口达40万人城镇居民人均居住面积达到30平方米以上由于城区和人口的膨胀将会带来大规模的城市建设反过来由于耕地的减少促进更多的农业人口向城市转移对城市住宅需求上升 由于取消的福利分房原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决这一群体人数众多收入稳定是消费市场的一大主力而这一部分人在未来几年内都将进入置业年龄商品房需求量较大 1.8 广州市民购买成为重要支持 随着花都区知名度的提高和广州市分流的需要由广州市民组成的买团体将会成为本区房地产市场的重要支持由于交通网络的完善和生活水平的提高广州市民的居住范围正不断扩大一方面由于市区楼价高另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高正从市中心向外扩散去年番禺销售面积为235.5万平方米其中大部分是来自广州的买家据资料统计广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5%而且呈不断上升趋势估计入世轿车价格降低和市民收入的提高市民私人汽车拥有量将迅速增加进一步导致居住的郊区化促进周边地区的房地产市场的发展 。1.8.1. 无可比拟的环境优势 花都区的优势正逐渐显现例如较低的开发费用和售价完善的基础建设和社区环境等由于开发较迟及规模不大区内得以保存了相对好的自然地貌环境是花